Záložná zmluva – čo obsahuje a ako sa zapisuje na kataster
Záložná zmluva je kľúčový dokument pri hypotekárnych úveroch. Bez nej banka neuvoľní peniaze a kataster nevykoná zápis záložného práva.
Najčastejším problémom pri hypotékach sú práve chyby v záložnej zmluve, ktoré spôsobia prerušenie vkladu a následné meškanie čerpania úveru.
V tomto článku nájdeš všetko, čo musí záložná zmluva obsahovať, ako prebieha jej zápis do katastra a akým chybám sa treba vyhnúť.
1. Čo je záložná zmluva
Záložná zmluva je dokument, ktorým vlastník nehnuteľnosti (záložca) zriaďuje v prospech banky (záložného veriteľa) záložné právo k nehnuteľnosti.
Záložné právo slúži na zabezpečenie úveru – ak dlžník nespláca, banka môže svoju pohľadávku vymôcť predajom nehnuteľnosti.
Záložná zmluva vzniká podpísaním, ale účinnosť nadobúda až povolením vkladu do katastra.
2. Kto vystavuje záložnú zmluvu
Najčastejšie:
- hypotekárna banka (ich vlastný formulár),
- niekedy advokát alebo notár (pri špeciálnych prípadoch),
- pri refinancovaní z jednej banky do druhej – nová banka.
Kupujúci ani predávajúci si ju nepíšu sami.
3. Povinný obsah záložnej zmluvy
Záložná zmluva musí obsahovať:
1. Identifikáciu strán
- Záložca (vlastník nehnuteľnosti – kupujúci alebo predávajúci)
- Záložný veriteľ (banka)
Údaje musia byť presné podľa OP.
2. Presný opis nehnuteľnosti, na ktorú sa zapisuje záložné právo
- parcelné čísla
- druh pozemku
- výmery
- súpisné číslo stavby
- list vlastníctva
- katastrálne územie
Chyba v jednom čísle = prerušenie vkladu.
3. Výška a účel úveru
Banka uvádza:
- výšku zabezpečovanej pohľadávky,
- číslo úverovej zmluvy,
- účel úveru (napr. kúpa nehnuteľnosti).
4. Rozsah záložného práva
Najčastejšie ide o:
- pozemok,
- dom/bytu,
- príslušenstvo,
- podiely na spoločných častiach domu,
- podiel na pozemku.
5. Vyhlásenia záložcu
- nesmie byť obmedzený v spôsobilosti,
- nie je v konkurze/exekúcii (ak je, potrebuje sa súhlas súdu/exekútora),
- s nehnuteľnosťou môže nakladať.
6. Overené podpisy
Podpisy musia byť úradne overené:
- všetkých záložcov (napr. obaja manželia v BSM),
- zástupcu banky (zvyčajne neoverený – banka to má internými postupmi).
4. Ako prebieha zápis záložnej zmluvy do katastra
Krok 1: Podpis záložnej zmluvy
Záložca podpíše dokument u notára, pracovníka banky alebo na matrike.
Krok 2: Podanie návrhu na vklad
Môže podať:
- banka,
- kupujúci,
- advokát.
Podáva sa návrh na vklad záložného práva, ktorý je samostatný dokument.
Poplatky:
- 66 € štandardný vklad
- 266 € zrýchlený vklad
Krok 3: Katastrálne konanie
Trvá podľa zákona:
- 30 dní (bežné konanie)
- 15 dní (zrýchlené konanie)
Kataster preveruje:
- zhodu údajov so zmluvou,
- vlastnícke práva,
- ťarchy,
- súlad podpisov.
Krok 4: Povolenie vkladu
Po povolení vkladu vzniká:
- záložné právo v prospech banky,
- možnosť čerpať úver (ak je to podmienkou).
5. Najčastejšie chyby v záložných zmluvách
❌ nesprávne uvedené parcelné čísla
❌ chýbajúci podiel na spoločných častiach domu
❌ chýba údaj o katastrálnom území
❌ nesprávny typ pozemku
❌ chýbajúce podpisy jedného z manželov (pri BSM)
❌ chýbajúci LV alebo snímka z mapy
❌ rozdiely medzi údajmi v kúpnej a záložnej zmluve
❌ neuvedenie záložného práva k príslušenstvu stavby
Tieto chyby vedú k prerušeniu vkladu alebo odmietnutiu čerpania úveru.
6. Záložné právo pri rozostavanej stavbe
Špecifické požiadavky:
- rozostavaná stavba musí byť zapísaná v katastri,
- musí byť priložený geometrický plán stavby,
- banka posudzuje hodnotu stavby podľa stupňa rozostavanosti.
Ak stavba zapísaná nie je → banka nemusí úver schváliť.
7. Záložná zmluva pri refinancovaní
Pri refinancovaní banky požadujú:
- novú záložnú zmluvu,
- výmaz starého záložného práva po splatení úveru,
- tzv. substitučné poradie (ak je potrebné zachovať poradie banky).