Vypracovanie ZMLÚV - Najlacnejšie v SR

Rozostavaná stavba: čo znamená 20 %, 50 % a 80 % rozostavanosti

By Správca Posted in Nezaradené On

Rozostavaná stavba je pojem používaný v realitách, bankovníctve a na katastri.
Označuje stavbu, ktorá ešte nie je dokončená ani skolaudovaná, ale je viditeľná v teréne a dá sa geodeticky zamerať.

Pre banky, kataster aj znalcov je dôležité, v akom stupni rozostavanosti sa stavba nachádza – najčastejšie sa operuje pojmami 20 %, 50 % a 80 %.

V článku nájdeš jasné vysvetlenie, čo tieto percentá znamenajú, kto ich určuje a aký vplyv majú na financovanie aj na hodnotu nehnuteľnosti.

1. Čo je rozostavaná stavba podľa katastra

Aby bolo možné zapísať stavbu ako „rozostavanú“, musí spĺňať:

✔ je viditeľná v teréne,
✔ je geodeticky zamerateľná,
✔ je v súlade so stavebným povolením,
✔ má základové konštrukcie a nosné prvky.

Zápis sa vykonáva na základe:

  • geometrického plánu stavby,
  • potvrdenia stavebného úradu o rozostavanosti.

2. Kto určuje stupeň rozostavanosti

Stupeň rozostavanosti určuje:

  • znalec,
  • niekedy stavebný dozor,
  • alebo banka (pri financovaní výstavby).

Percentá sú dôležité hlavne pre hypotéky a znalecké posudky.

3. Čo znamená 20 %, 50 % a 80 % rozostavanosti

Percentá nie sú definované zákonom, ale existuje zaužívaná prax.

3.1 20 % – základová doska + časť nosných prvkov

Zvyčajne obsahuje:

  • hotové výkopy a základy,
  • základovú dosku,
  • začaté murovanie obvodových stien,
  • hrubé prípojky sietí (ak sú).

Stavba ešte nemá strechu.

Ako to hodnotí banka:

✔ minimálny stupeň na čerpanie prvej tranže
❌ nepostačuje ako plnohodnotná zábezpeka
✔ možno zapísať ako rozostavanú stavbu, ak je geodetické zameranie možné

3.2 50 % – hrubá stavba so strechou

Najčastejšie uznávaný míľnik.

Obsahuje:

  • kompletné obvodové múry,
  • vnútorné nosné priečky,
  • hotovú strechnú konštrukciu + krytinu,
  • osadené okná a dvere (nie vždy),
  • vnútorné rozvody v procese realizácie.

Ako to hodnotí banka:

✔ stavba je dobrá zábezpeka
✔ možnosť čerpať vyššie tranže
✔ znalcovi stačí tento stupeň na ocenenie hodnoty

3.3 80 % – pred dokončením

Zvyčajne zahŕňa:

  • strechu, okná, dvere
  • rozvody elektriny, vody, kúrenia
  • omietky, potery
  • zateplenie
  • fasádu (môže byť rozpracovaná)
  • kúpeľne v procese dokončovania
  • podlahy často tiež

Ako to hodnotí banka:

✔ stavba má hodnotu skoro ako hotová
✔ posledná tranža úveru
✔ vysoká trhová hodnota

4. Ako sa percentá vypočítavajú

Znalecký postup zvyčajne hodnotí:

  • objem prác podľa projektovej dokumentácie,
  • technologické fázy,
  • normované náklady,
  • vizuálnu kontrolu na mieste.

Percentá sú orientačné, nie absolútne, ale pre banky a kataster sú smerodajné.

5. Ako stupeň rozostavanosti ovplyvňuje hodnotu stavby

20 %

→ nízka hodnota, vysoké riziko
→ banka poskytuje len malú časť hypotéky

50 %

→ približne polovica hodnoty hotovej stavby
→ možné čerpanie väčšiny úveru

80 %

→ hodnota je veľmi blízka hotovej stavbe
→ minimálne riziko pre banku

6. Ako zapísať rozostavanú stavbu na kataster

Potrebné je:

✔ geometrický plán
✔ potvrdenie stavebného úradu
✔ návrh na vklad
✔ poplatok 66 € / 33 € elektronicky

Stupeň rozostavanosti sa do LV nezapisuje, slúži najmä pre banky a znalcov.

7. Najčastejšie chyby pri posudzovaní rozostavanosti

❌ nedostatočné murovanie – stavba sa nedá zamerať
❌ chýbajúci strešný krov pri tvrdení o 50 %
❌ nejasná dokumentácia pre znalca
❌ nesúlad so stavebným povolením
❌ chýbajúce prípojky (banka môže odmietnuť financovať)