Kúpna zmluva na rozostavanú stavbu – čo musí obsahovať a najčastejšie chyby
Predaj rozostavanej stavby je citlivý a právne náročnejší než predaj skolaudovaného domu. Nehnuteľnosť ešte neexistuje v konečnej podobe, často nie je zapísaná na liste vlastníctva a jej technický stav je len čiastočný.
Aby kataster povolil vklad, musí byť kúpna zmluva vypracovaná mimoriadne presne a musia byť splnené špeciálne podmienky.
V tomto článku nájdete kompletný návod, ako pripraviť kúpnu zmluvu na rozostavanú stavbu, čo doložiť a akým chybám sa vyhnúť.
1. Čo je „rozostavaná stavba“ podľa katastra
Rozostavaná stavba je taká stavba, ktorá:
- má stavebné povolenie,
- má viditeľne vyhotovenú aspoň 1/3 obvodových múrov,
- má preukázateľne určenú polohu,
- bola zameraná geodetom,
- bola zapísaná do katastra ako „rozostavaná stavba“.
Ak stavba ešte nie je zapísaná v katastri, kataster vklad kúpnej zmluvy nepovolí, pretože nehnuteľnosť právne „neexistuje“.
2. Ako zapísať rozostavanú stavbu do katastra (pred podaním kúpnej zmluvy)
A. Geometrický plán stavby
Geodet presne zameria stavbu na pozemku.
B. Potvrdenie stavebného úradu o rozostavanosti
Úrad potvrdí, že stavba existuje v rozsahu podľa zákona.
C. Návrh na vklad do katastra
Po povolení vkladu sa na liste vlastníctva objaví položka:
„rozostavaná stavba na parcele č. …“
Bez tohto zápisu sa predaj uskutočniť nedá.
3. Povinný obsah kúpnej zmluvy na rozostavanú stavbu
1. Presná identifikácia strán
– predávajúci (vlastník stavby + pozemku)
– kupujúci
Pri BSM musia byť uvedení obaja manželia.
2. Presné označenie rozostavanej stavby
Zmluva musí obsahovať:
- opis stavby (rodinný dom, rekreačná chata…)
- parcelu, na ktorej stojí
- príslušný geometrický plán
- percentuálny stupeň rozostavanosti (napr. „stav hrubej stavby“)
- odkaz na stavebné povolenie (číslo, dátum, úrad)
Najčastejšia chyba:
❌ zmluva neobsahuje informáciu, že stavba je rozostavaná.
Kataster potrebuje presne tento termín.
3. Predmet prevodu musí obsahovať aj pozemok
Nedá sa previesť len stavba. Prevádza sa:
- rozostavaná stavba
- pozemok, na ktorom stojí
- prípadné priľahlé parcely (dvor, prístup, záhrada)
4. Kúpna cena a spôsob úhrady
Musí byť určené:
- za koľko sa stavba a pozemok predávajú
- či je úhrada jednorazová alebo rozdelená
- číslo účtu predávajúceho
- prípadne úschova (advokátska/notárska)
Pri hypotéke musí zmluva obsahovať presný mechanizmus čerpania.
5. Vyhlásenia predávajúceho
Predávajúci musí garantovať:
- vlastníctvo pozemku aj rozostavanej stavby
- že stavba bola zahájená v súlade so stavebným povolením
- že neexistujú spory ani ťarchy
- že stavba nie je predmetom exekúcie
- že zodpovedá za pravdivosť technického stavu
Odporúča sa priložiť aj fotodokumentáciu aktuálneho stavu.
6. Vyhlásenia kupujúceho
Často sa uvádza:
- oboznámenie sa s technickým stavom
- prevzatie dokumentácie
- prevzatie záväzkov súvisiacich s pokračovaním v stavbe
7. Prílohy ku kúpnej zmluve na rozostavanú stavbu
- geometrický plán rozostavanej stavby
- list vlastníctva
- kópia stavebného povolenia
- kópia projektovej dokumentácie (odporúčané)
- znalecký posudok (ak je hypotéka)
- snímka z katastrálnej mapy
4. Najčastejšie chyby, ktoré vedú k prerušeniu alebo zamietnutiu vkladu
❌ stavba nie je zapísaná v katastri
❌ chýba geometrický plán
❌ predávajúci nesprávne uvedie len „stavba“ namiesto „rozostavaná stavba“
❌ nepresný opis parcely
❌ nie sú uvedené súpisné podiely na pozemkoch
❌ zmluva nemá všetky prílohy
❌ nejasný spôsob úhrady kúpnej ceny
❌ chýba odkaz na stavebné povolenie
❌ podpisy nie sú overené
Pri rozostavaných stavbách sú katastre mimoriadne prísne – zmluva musí byť presná na milimeter.
5. Ako prebieha prevod rozostavanej stavby krok za krokom
Krok 1: Zápis rozostavanej stavby do katastra
Krok 2: Príprava kúpnej zmluvy
Krok 3: Overené podpisy
Krok 4: Podanie návrhu na vklad
Krok 5: Katastrálne konanie (30 dní / zrýchlene 15 dní)
Krok 6: Rozhodnutie o povolení vkladu
Krok 7: Odovzdanie rozostavanej stavby kupujúcemu
Stručný vzor formulácie pre kúpnu zmluvu
Predmetom tejto kúpnej zmluvy je rozostavaná stavba rodinného domu bez súpisného čísla, nachádzajúca sa na parcele č. … v k. ú. … , zapísaná na LV č. … ako „rozostavaná stavba“, v rozsahu podľa geometrického plánu č. … .
Predávajúci prevádza na kupujúceho aj pozemok parc. č. … o výmere … m², druh pozemku … .