Kúpna zmluva na byt – Kompletný sprievodca
Kúpna zmluva na byt je najdôležitejší dokument pri prevode vlastníckeho práva. Ak nie je správne napísaná, kataster konanie preruší alebo dokonca zamietne, banka neumožní čerpať hypotéku a predaj bytu sa môže zbytočne skomplikovať.
V tomto článku nájdete kompletný prehľad toho, čo musí kúpna zmluva na byt obsahovať, aké dokumenty potrebujete, najčastejšie chyby a ukážkový vzor.
Čo musí obsahovať kúpna zmluva na byt (povinné náležitosti)
Aby kataster zmluvu prijal, musí spĺňať všetky povinné náležitosti podľa Občianskeho zákonníka a katastrálneho zákona:
1. Presná identifikácia zmluvných strán
- meno, priezvisko
- rodné priezvisko
- rodné číslo / dátum narodenia
- adresa trvalého pobytu
- občianstvo
U právnických osôb: názov firmy, IČO, sídlo, štatutár.
2. Presný opis nehnuteľnosti
V prípade bytu musí byť uvedené:
- číslo bytu
- podlažie
- súpisné číslo domu
- číslo parcely
- katastrálne územie
- výmera podlahovej plochy bytu
- presný opis príslušenstva (pivnica, balkón/loggia, terasa)
- podiel na spoločných častiach, zariadeniach domu a na pozemku
Najčastejšia chyba: chýbajúci alebo nesprávny podiel na spoločných častiach.
3. Kúpna cena a spôsob jej úhrady
Zmluva musí obsahovať:
- celkovú kúpnu cenu
- spôsob úhrady (v hotovosti, prevodom, kombinácia s hypotékou)
- čísla účtov predávajúceho
- lehoty na úhradu
- podmienky čerpania hypotéky
Ak je kúpa financovaná hypotékou, treba uviesť aj podmienky banky a spôsob podpisu záložných zmlúv.
4. Vyhlásenia predávajúceho
Predávajúci musí výslovne uviesť:
- že je vlastníkom bytu
- že byt je bez tiarch (ak sú ťarchy, musia byť presne uvedené)
- že neexistujú nájomné vzťahy
- že byt nie je predmetom súdnych sporov
- že uhradil všetky záväzky voči správcovi
5. Odovzdanie bytu
Termín a spôsob odovzdania, stav bytu, odovzdanie energií, stavu meračov.
6. Podpisy zmluvných strán
Podpisy musia byť úradne overené.
Aké prílohy sa prikladajú ku kúpnej zmluve na byt
K návrhu na vklad sa zvyčajne prikladá:
- kúpna zmluva (3×)
- návrh na vklad (1×)
- list vlastníctva (nie starší ako 3 mesiace – informatívny)
- pôdorys, ak je potrebný
- súhlas manžela (ak ide o BSM)
- záložná zmluva (ak je hypotéka)
Najčastejšie chyby v kúpnych zmluvách na byt
❌ nesprávne alebo neúplné katastrálne údaje
❌ chýbajúci podiel na spoločných častiach a pozemku
❌ nesprávne číslo parcely
❌ zmluva neurčuje spôsob úhrady kúpnej ceny
❌ nejasný termín odovzdania
❌ nepresné vyhlásenia o ťarchách
❌ podpis neoverený podľa požiadaviek katastra
Ako prebieha proces prevodu bytu
- Príprava kúpnej zmluvy
- Podpis u notára
- Podanie návrhu na vklad (elektronicky alebo osobne)
- Katastrálne konanie – 30 dní / zrýchlene 15 dní
- Rozhodnutie o povolení vkladu
- Prevod vlastníctva a odovzdanie bytu
Poplatky spojené s prevodom bytu
- podanie na kataster: 66 € (štandardne)
- zrýchlené konanie: 266 €
- overenie podpisov: 5 € / podpis
- prípadné vyhotovenie záložnej zmluvy: podľa banky
Vzor kúpnej zmluvy na byt (stručný)
Tento vzor je zjednodušený – pre reálne prípady používam individuálne upravené zmluvy:
KÚPNA ZMLUVA NA BYT
uzavretá podľa § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka
Článok I. – Zmluvné strany
Predávajúci: …
Kupujúci: …
Článok II. – Predmet prevodu
Predávajúci prevádza na kupujúceho byt č. … na … poschodí, nachádzajúci sa v dome súp. č. …, na parcele č. …, v k. ú. …, spolu s podielom … na spoločných častiach a zariadeniach domu a pozemku.
Článok III. – Kúpna cena a spôsob úhrady
Kúpna cena je … EUR. Kupujúci sa zaväzuje uhradiť ju spôsobom: …
Článok IV. – Vyhlásenia predávajúceho
Predávajúci vyhlasuje, že je výlučným vlastníkom bytu, byt nie je zaťažený ťarchami a nie je predmetom súdnych sporov.
Článok V. – Nadobudnutie vlastníctva
Kupujúci nadobúda vlastnícke právo povolením vkladu do katastra.
Článok VI. – Záverečné ustanovenia
Zmluva je vyhotovená v troch rovnopisoch…
Podpisy (overené)