Kúpna zmluva a čerpanie hypotéky – ako to spolu funguje
Pri väčšine kúpnopredajných transakcií sa časť alebo celá kúpna cena financuje hypotekárnym úverom.
Aby banka mohla úver schváliť a následne uvoľniť peniaze predávajúcemu, musí byť kúpna zmluva pripravená úplne bezchybne a obsahovať presné ustanovenia týkajúce sa financovania.
Tento článok vysvetľuje, ako kúpna zmluva súvisí s hypotékou, aké podmienky banky vyžadujú a akým chybám sa treba vyhnúť, aby bolo čerpanie úveru rýchle a bez komplikácií.
1. Prečo je kúpna zmluva kľúčová pre hypotéku
Banky neschvália ani neuvoľnia úver, ak kúpna zmluva neobsahuje:
- jasný a presný opis nehnuteľnosti,
- presnú kúpnu cenu,
- spôsob jej úhrady,
- lehoty na splnenie povinností,
- mechanizmus čerpania úveru,
- súvislosť so záložnou zmluvou,
- súčinnosť predávajúceho.
Banky kúpnu zmluvu kontrolujú do detailov a vyžadujú jej úpravu, ak niečo nesedí.
2. Čo musí obsahovať kúpna zmluva, aby ju banka akceptovala
2.1 Presný a úplný opis nehnuteľnosti
- parcelné čísla
- druh pozemku
- výmery
- stavby a súpisné čísla
- podiely na pozemkoch
- bytová jednotka a príslušenstvo
Ak niečo nesedí s listom vlastníctva → banka čerpanie neschváli.
2.2 Presná kúpna cena a spôsob úhrady
Musí byť uvedené:
„Časť kúpnej ceny bude uhradená z hypotekárneho úveru kupujúceho, ktorý poskytne banka …“
2.3 Mechanizmus čerpania úveru
Najdôležitejšia časť zmluvy.
Banka vyžaduje formulácie typu:
- kupujúci poskytne banke podpísanú kúpnu a záložnú zmluvu
- banka uvoľní peniaze po doručení potvrdenia o podaní návrhu na vklad záložného práva
- peniaze budú zaslané na účet predávajúceho alebo do notárskej/advokátskej úschovy
2.4 Lehoty pre jednotlivé úkony
Banky potrebujú, aby lehoty boli jasné, nie „vágne“.
Najčastejšie:
- podpis záložnej zmluvy do X dní
- podanie návrhu na vklad do X dní
- úhrada kúpnej ceny do X dní od splnenia podmienok banky
2.5 Vyhlásenia predávajúceho
Například:
- že súhlasí s financovaním cez hypotéku,
- poskytne súčinnosť pri podpisovaní záložných zmlúv,
- umožní banke vstup na list vlastníctva ako záložnému veriteľovi.
2.6 Vyhlásenia kupujúceho
- že žiada hypotéku,
- že rozumie podmienkam banky,
- že súhlasí s jej podmienkami čerpania.
3. Ako prebieha čerpanie hypotéky krok za krokom
Krok 1: Podpis kúpnej zmluvy
Musí byť kompletná, presná a s overenými podpismi.
Krok 2: Podpis záložnej zmluvy
Pripravuje banka; kupujúci podpíše pred notárom alebo pracovníkom banky.
Krok 3: Podanie návrhu na vklad záložného práva
Po podpise záložnej zmluvy sa podá návrh na vklad do katastra.
Bez tohto kroku banka nečerpá ani euro.
Krok 4: Doručenie banke „potvrdenia o podaní návrhu na vklad“
Kupujúci alebo advokát odovzdá banke potvrdenie z katastra.
Až vtedy banka aktivuje proces čerpania.
Krok 5: Uvoľnenie peňazí predávajúcemu
Banka zašle peniaze:
- na účet predávajúceho
alebo - do notárskej/advokátskej úschovy.
Krok 6: Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva
Najčastejšie podáva kupujúci alebo advokát.
Krok 7: Povolenie vkladu a ukončenie procesu
Po povolení vkladu kupujúci nadobúda vlastnícke právo.
4. Najčastejšie chyby, ktoré spôsobujú meškanie čerpania
❌ neúplná alebo nesprávna kúpna zmluva
❌ nesúlad medzi kúpnu zmluvou a záložnou zmluvou
❌ chýbajúce vyhlásenia kupujúceho alebo predávajúceho
❌ chybné katastrálne údaje
❌ neskoro podaný návrh na vklad záložného práva
❌ nesprávna formulácia o čerpaní v zmluve
❌ príliš krátke alebo neurčité lehoty
5. Čo si treba uvedomiť pri hypotéke a kúpnej zmluve
- Banka môže žiadať úpravy v kúpnej zmluve.
- Predávajúci musí poskytnúť súčinnosť pri podpisovaní záložnej zmluvy.
- Ak je nehnuteľnosť zaťažená starou hypotékou, treba presne dohodnúť jej výmaz.
- Každá banka má mierne odlišné podmienky – je nutné počítať s tým pri tvorbe zmluvy.