Kúpa nehnuteľnosti od viacerých predávajúcich – riziká, povinnosti a správny postup
Pri kúpe bytu, domu alebo pozemku sa veľmi často stretávame so situáciou, že nehnuteľnosť vlastní viacero predávajúcich – napríklad súrodenci, rodičia so staršími deťmi, bývalí manželia alebo dedičia.
Takýto prevod je plne legálny, no vyžaduje precízne spracovanú kúpnu zmluvu a splnenie viacerých podmienok, inak môže kataster vklad prerušiť alebo zamietnuť.
V článku nájdete najčastejšie riziká, odporúčaný postup a všetko, čo musí obsahovať zmluva.
1. Kedy vzniká viacero predávajúcich
Najčastejšie situácie:
- dedičstvo (viacerí dedičia vlastniaci podiely)
- podielové spoluvlastníctvo (napr. 1/2 + 1/4 + 1/4)
- podiel po rozvode
- darovanie v minulosti viacerým osobám
- vlastníctvo viacerými súrodencami
Vlastníctvo sa nachádza na tom istom liste vlastníctva, ale pri každom vlastníkovi je uvedená veľkosť jeho podielu.
2. Ako má byť zmluva napísaná, ak je viac predávajúcich
V kúpnej zmluve musia byť uvedení všetci predávajúci presne tak, ako sú zapísaní na liste vlastníctva, a to:
- meno a priezvisko
- rodné priezvisko
- rodné číslo
- adresa trvalého pobytu
- výška spoluvlastníckeho podielu
- občianstvo
Každý predávajúci musí:
- podpísať zmluvu (overený podpis),
- súhlasiť s predajom,
- mať právnu spôsobilosť (ak nie, rieši sa opatrovník).
3. Najčastejšie riziká pri viacerých predávajúcich
1. Jeden z predávajúcich nechce predať
Bez jeho súhlasu nie je možné predať celý celok. Dá sa predať len podiel, ale nie celá nehnuteľnosť.
2. Jeden z predávajúcich má exekúciu
Ak má predávajúci exekúciu na svoj podiel, platí:
- kataster vklad bez súhlasu exekútora nepovolí
- predaj môže byť blokovaný
- potrebný je súhlas exekútora alebo priamy predaj cez exekúciu
3. Jeden predávajúci má obmedzenú spôsobilosť alebo je nezvestný
Riešenie:
- opatrovník
- rozhodnutie súdu
- notár komunikujúci s rodinou
4. Nezhody medzi podielnikmi
Najčastejšie situácie:
- hádky o cenu
- nespokojnosť s výškou podielu
- jeden súhlasí, druhý nie
- jeden chce peniaze skôr, ďalší neskôr
Bez dohody všetkých sa predaj nedeje.
4. Ako riešiť rozdelené podiely v kúpnej cene
Existujú dve možnosti:
A. Podielová úhrada
Každý predávajúci dostane presnú časť kúpnej ceny podľa svojho podielu (napr. 1/2 vlastníctva = 50 % ceny).
B. Dohodnutá úhrada
Predávajúci sa dohodnú, že peniaze si rozdelia inak (napríklad 3 predávajúci si rozdelia rovným dielom).
V takom prípade to musí byť uvedené presne v zmluve, inak sa berie do úvahy podiel.
5. Čo musí obsahovať kúpna zmluva pri viacerých predávajúcich
1. Údaje o všetkých predávajúcich
Bez výnimky.
2. Presný opis nehnuteľnosti
Parcelné čísla, druhy pozemku, výmery, stavby, bytové jednotky, príslušenstvo.
3. Spôsob úhrady kúpnej ceny
– podielmi
alebo
– dohodou
4. Vyhlásenia predávajúcich
- všetci sú vlastníkmi
- predávajú nehnuteľnosť dobrovoľne
- nie sú tam ťarchy (alebo ich presný zoznam)
- neexistujú spory
5. Podpisy všetkých predávajúcich – overené
Najčastejší dôvod prerušenia vkladu:
❌ „podpis jedného predávajúceho nie je overený“.
6. Hypotéka a viac predávajúcich
Kupujúci môže čerpať hypotéku aj keď predávajúcich je viac, len treba:
- uviesť všetkých predávajúcich v kúpnej zmluve
- uviesť ich aj v záložnej zmluve ako „predávajúci“
- zosúladiť podpisy banky a podpisy na zmluvách
Banka tieto situácie rieši bežne, ale chce poriadne pripravené podklady.
7. Podanie návrhu na vklad
Návrh na vklad sa podáva:
- na príslušný kataster podľa k. ú.
- s uvedením všetkých predávajúcich aj kupujúcich
- s overenými podpismi
- s prílohami (LV, záložné zmluvy, plné moci atď.)
8. Najčastejšie chyby pri takýchto predajoch
❌ jeden z predávajúcich chýba v zmluve
❌ chýba jeho podpis
❌ zle uvedený podiel (napr. 1/3 namiesto 1/6)
❌ podiely nezodpovedajú LV
❌ neuvedené ťarchy
❌ nejasné rozdelenie kúpnej ceny
❌ chýbajúce prílohy k návrhu na vklad
Tieto chyby v 90 % prípadov spôsobia prerušenie katastra.