Ako zapísať rozostavanú stavbu na kataster – postup krok za krokom
Zápis rozostavanej stavby na kataster je potrebný v momente, keď kupujúci žiada hypotéku, predávajúci chce legálne predať nedokončený dom, alebo banka požaduje zápis stavby ako zábezpeku.
Rozostavaná stavba je stavba, ktorá ešte:
- nemá kolaudačné rozhodnutie,
- nie je dokončená,
- ale už je v štádiu, ktoré možno geodeticky zamerať.
V tomto článku sa dozvieš, ako postupovať, aké dokumenty potrebuješ a akým chybám sa vyhnúť.
1. Kedy je potrebné zapísať rozostavanú stavbu
✔ pri predaji rozostavaného domu
✔ pri zakladaní hypotéky (banka to vyžaduje takmer vždy)
✔ pri žiadosti o úver na výstavbu
✔ pri majetkovom vysporiadaní
✔ ak chce majiteľ mať poriadok v katastri
2. Podmienky, aby bola stavba zapísateľná
Rozostavaná stavba musí byť:
- viditeľná v teréne,
- geodetom presne zameraná,
- v súlade so stavebným povolením,
- minimálne v štádiu základovej dosky + obvodové múry (banka často vyžaduje hrubú stavbu).
3. Čo potrebuješ na zápis rozostavanej stavby
3.1 Geometrický plán stavby
Najdôležitejší dokument.
Geodet presne zameria:
- polohu stavby na pozemku
- rozmery
- zastavanú plochu
- výšku stavby (ak je potrebné)
Bez GP sa rozostavaná stavba nedá zapísať.
3.2 Potvrdenie stavebného úradu o rozostavanosti
Stavebný úrad potvrdí, že:
- stavba je realizovaná podľa povolenia,
- je v súlade s projektom,
- nie je proti predpisom.
Toto potvrdenie slúži ako dôkaz, že stavba nie je čierna.
3.3 Projektová dokumentácia a stavebné povolenie
Kataster môže vyžiadať súlad so stavebným povolením.
Najmä ak:
- sú zmeny oproti projektu,
- chýbajú niektoré časti stavby,
- zásadne sa líšia rozmery.
3.4 Návrh na vklad
Vyplnený formulár, ktorý sa podáva na kataster spolu s dokumentami.
V návrhu sa označuje:
- vlastník
- pozemky
- druh zápisu (rozostavaná stavba)
3.5 Správny poplatok
- 66 € – štandardný vklad
- 266 € – zrýchlený vklad
- 33 € – elektronické podanie
4. Postup zápisu rozostavanej stavby (krok za krokom)
Krok 1: Objednaj geodeta
Vypracuje geometrický plán stavby.
Krok 2: Požiadaj stavebný úrad o potvrdenie rozostavanosti
Priložíš GP a stavebné povolenie.
Krok 3: Priprav návrh na vklad
V bode „Predmet vkladu“ sa uvedie:
„Zápis rozostavanej stavby na pozemku parc. č….“
Krok 4: Podanie na kataster
Môžeš podať osobne, poštou alebo elektronicky.
Krok 5: Konanie na katastri
Kataster preverí:
- súlad dokumentov,
- správnosť údajov,
- vlastnícke práva,
- geometrický plán.
Ak je niečo nesprávne → preruší konanie a vyzve na doplnenie.
Krok 6: Zápis na LV
Po schválení sa v časti B objaví zápis:
„Rozostavaná stavba – rodinný dom, zastavaná plocha XX m², stupeň rozostavanosti XY %.“
5. Najčastejšie chyby pri zápise rozostavanej stavby
❌ Chýbajúci geometrický plán
❌ Neúplné potvrdenie stavebného úradu
❌ Nesúlad medzi projektom a skutočným stavom
❌ Chyby v návrhu na vklad
❌ Nesprávne označenie parciel
❌ Stavba nie je dostatočne zhotovená na zameranie
❌ Neoverené podpisy na návrhu (ak treba)
6. Ako banky posudzujú rozostavanú stavbu
Banky zvyčajne vyžadujú:
- aspoň hrubú stavbu (múry + strecha),
- geodetické zameranie,
- zostatkovú hodnotu stavby podľa znalca,
- stavebné povolenie,
- LV s uvedenou rozostavanou stavbou.
Bez týchto podmienok hypotéku neschvália.
7. Dá sa predať rozostavaná stavba?
Áno, predaj rozostavanej stavby je bežný.
V kúpnej zmluve sa musí presne uviesť:
- stupeň rozostavanosti,
- právny stav stavby,
- GP,
- stavebné povolenie,
- práva a povinnosti strán pri pokračovaní stavby.
Kupujúci často preberá aj stavebný denník.