Ako správne pripraviť kúpnu zmluvu na rodinný dom – kompletný návod + najčastejšie chyby
Kúpna zmluva na rodinný dom patrí medzi najcitlivejšie právne dokumenty. Od jej správneho vyhotovenia závisí, či kataster povolí vklad, či banka uvoľní peniaze a či bude samotný prevod bezproblémový.
V porovnaní s kúpou bytu je prevod domu zložitejší, pretože zahŕňa pozemky, stavby, príslušenstvo a často aj viacero listov vlastníctva.
V tomto článku nájdete kompletný návod, ako pripraviť kúpnu zmluvu na rodinný dom, čo musí obsahovať, čomu sa vyhnúť a ako prebieha celý proces.
1. Presná identifikácia zmluvných strán
Údaje musia byť úplné a exaktne totožné s občianskym preukazom:
- meno, priezvisko
- rodné priezvisko
- rodné číslo / dátum narodenia
- adresa trvalého pobytu
- štátna príslušnosť
Pri manželoch v BSM musia byť uvedení obaja.
U právnických osôb: názov firmy, IČO, sídlo, štatutár.
2. Predmet kúpy – dom + pozemky
Pri dome sa opisuje každá jednotlivá nehnuteľnosť, ktorá sa prevádza:
A. Rodinný dom
- súpisné číslo
- opis stavby (rodinný dom)
- parcela, na ktorej stavba stojí
- spôsob využitia
- číslo listu vlastníctva
- katastrálne územie
B. Pozemky
Najčastejšie ide o:
- parcela pod domom
- parcely okolo domu (dvor, záhrada, prístupová plocha)
- prípadne vedľajšie pozemky (orná pôda, záhrady, trvalé trávnaté porasty)
Každá parcela musí mať uvedené:
- parcelné číslo
- druh pozemku
- výmeru
- katastrálne územie
- list vlastníctva
3. Príslušenstvo a vedľajšie stavby
Patrí sem:
- garáž
- altánok
- záhradný domček
- studňa
- oplotenia
- spevnené plochy
- inžinierske siete (ak sú právom súčasťou domu alebo pozemku)
Častá chyba kupujúcich: neuvedie sa garáž, hoci je na liste vlastníctva ako samostatná stavba.
4. Kúpna cena a spôsob úhrady
Zmluva musí presne definovať:
- celkovú kúpnu cenu
- spôsob úhrady (bankový prevod, hotovosť, kombinácia s hypotékou)
- účty predávajúceho
- časový harmonogram úhrady
- podmienky čerpania hypotéky
Ak je hypotéka, treba uviesť aj podmienky podpisu záložných zmlúv.
5. Vyhlásenia predávajúceho
Najdôležitejšia časť celej zmluvy. Predávajúci vyhlasuje, že:
- je vlastníkom domu a pozemkov
- nehnuteľnosti nie sú zaťažené žiadnymi ťarchami (ak sú, musia byť detailne uvedené)
- neexistujú žiadne nájomné práva
- neprebiehajú súdne spory
- stavba je skolaudovaná / rozostavaná – podľa stavu
- všetky záväzky voči správcovi sietí sú uhradené
- dom nie je v záplavovom území (odporúčané)
6. Odovzdanie nehnuteľností
Do zmluvy treba uviesť:
- dátum odovzdania domu
- stav odovzdania (vyprataný, čistý, funkčný)
- odovzdanie energií a stavu meračov
- odovzdanie kľúčov
- spôsob ukončenia trvalého pobytu predávajúceho
7. Prílohy ku kúpnej zmluve na dom
Najčastejšie sa prikladá:
- aktuálny list vlastníctva
- kópia katastrálnej mapy
- znalecký posudok (ak je hypotéka)
- záložná zmluva banky
- snímka z mapy alebo geometrický plán (ak sa odčleňujú pozemky)
8. Najčastejšie chyby, ktorým sa treba vyhnúť
❌ neuvedené alebo nesprávne parcely
❌ chýbajúca výmera pozemkov
❌ nepresný opis domu
❌ garáž nie je zahrnutá v zmluve
❌ neuvedený pozemok pod domom
❌ zmluva nerieši hypotéku a podmienky banky
❌ nejasný spôsob úhrady kúpnej ceny
❌ zle napísané ťarchy (alebo nie sú uvedené vôbec)
❌ chybný súpis príloh k návrhu na vklad
Tieto chyby bežne spôsobia prerušenie alebo zamietnutie vkladu.
Ako prebieha proces prevodu rodinného domu
- Príprava kúpnej zmluvy
- Podpis u notára (overené podpisy)
- Podanie návrhu na vklad do katastra
- Katastrálne konanie (30 dní / zrýchlene 15 dní)
- Rozhodnutie o povolení vkladu
- Odovzdanie domu kupujúcemu
Poplatky pri kúpe domu
- kataster – 66 € (štandard)
- zrýchlené – 266 €
- overenie podpisov – 5 € za podpis
- správne poplatky pri hypotéke – podľa banky
- vyhotovenie záložnej zmluvy – individuálne
Stručný vzor kúpnej zmluvy na rodinný dom
KÚPNA ZMLUVA NA RODINNÝ DOM
uzavretá podľa § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka
Článok I. – Zmluvné strany
Predávajúci: …
Kupujúci: …
Článok II. – Predmet prevodu
Predávajúci prevádza na kupujúceho rodinný dom súp. č. … na parcele č. … v k. ú. …, spolu s pozemkami parc. č. … o výmere … m² a príslušenstvom.
Článok III. – Kúpna cena a úhrada
Kúpna cena je … EUR. Kupujúci ju uhradí spôsobom: …
Článok IV. – Vyhlásenia predávajúceho
Predávajúci vyhlasuje, že je vlastníkom domu a pozemkov, nehnuteľnosti sú bez tiarch a nie sú predmetom sporov.
Článok V. – Nadobudnutie vlastníctva
Kupujúci nadobúda vlastnícke právo povolením vkladu do katastra.
Článok VI. – Záverečné ustanovenia
Zmluva je vyhotovená v troch rovnopisoch…