Ako pripraviť podklady pre banku pri kúpe nehnuteľnosti – kompletný postup
Pri kúpe nehnuteľnosti cez hypotekárny úver rozhoduje o rýchlosti celého procesu najmä to, ako kvalitne sú pripravené podklady pre banku. Nesprávne, neúplné alebo oneskorené dokumenty bežne spôsobujú týždňové zdržania aj zbytočné komplikácie.
Tento článok vysvetľuje, čo banka požaduje, ako jednotlivé dokumenty pripraviť a aké chyby sa robia najčastejšie.
1. Základné dokumenty, ktoré banka vyžaduje
Pri kúpe bytu, domu alebo pozemku cez hypotéku budete potrebovať tieto dokumenty:
1. Kúpna zmluva (alebo jej návrh)
Musí obsahovať:
- presný predmet kúpy
- kúpnu cenu
- spôsob úhrady
- lehoty na zaplatenie
- presné údaje o predávajúcom a kupujúcom
- ustanovenie o povolení vkladu
Banky vyžadujú presné formulácie, najmä pri čerpaní úveru.
2. List vlastníctva (LV)
– aktuálny, nie starší ako 3 mesiace
– musí sedieť so zmluvou (parcelné čísla, byty, podiely)
Najčastejšia chyba:
❌ čísla parciel alebo podiely sa nezhodujú medzi LV a zmluvou.
3. Snímka z katastrálnej mapy
Pri pozemkoch je povinná takmer vždy.
Pomáha banke skontrolovať prístup a tvar pozemku.
4. Dohoda o vydaní úveru (vzor banky)
Banky často poskytujú svoje formuláre, ktoré je potrebné doplniť.
5. Záložná zmluva / Zmluva o zriadení záložného práva
Toto je kľúčový dokument pre čerpanie.
Musí byť:
- podpísaná všetkými účastníkmi
- v súlade s kúpnu zmluvou
- kompatibilná s požiadavkami banky
- pripravená v počte exemplárov požadovaných bankou
6. Doklad o príjme kupujúceho
Banka si overuje bonitu. Patria sem:
- potvrdenie o príjme
- daňové priznanie (SZČO)
- živnostenské oprávnenie
- pracovná zmluva
- výpisy z účtu
7. Znalecký posudok
Povinný takmer vždy, obsahuje:
- opis nehnuteľnosti
- ocenenie hodnoty
- fotodokumentáciu
- dokumenty k pozemku alebo bytu
Banky majú svojich znalcov alebo vlastné interné systémy hodnotenia.
2. Ako správne pripraviť kúpnu zmluvu pre banku
Banky vyžadujú špecifické ustanovenia:
A. Mechanizmus čerpania úveru
Musí byť uvedené:
- kedy banka uvoľní peniaze
- kam budú zaslané (IBAN predávajúceho alebo úschova)
- aké podmienky musí kupujúci splniť (napr. zabezpečenie záložného práva)
B. Podmienky povolenia vkladu
Treba uviesť:
„Vlastnícke právo prechádza na kupujúceho povolením vkladu do katastra nehnuteľností.“
C. Riešenie tiarch
Ak je na nehnuteľnosti existujúca hypotéka, musí byť uvedené, že:
- bude vyplatená novou bankou
- banka dá súhlas na výmaz po úhrade
3. Podklady k samotnému čerpaniu úveru
Pred čerpaním banka vyžaduje:
- podpísanú záložnú zmluvu
- podpísanú kúpnu zmluvu
- návrh na vklad záložného práva
- návrh na vklad vlastníckeho práva
- potvrdenie o poistení nehnuteľnosti
- niekedy čestné vyhlásenia predávajúceho (napr. o bezdĺžnosti voči správcovi)
Chyby tu spôsobujú 99 % meškaní v čerpaní.
4. Špecifické situácie
A. Viac predávajúcich
Banka musí mať údaje o každom z nich.
Chýbajúci podpis = oneskorenie.
B. Kúpa do BSM
Obaja manželia musia podpisovať:
- kúpnu zmluvu
- záložnú zmluvu
- žiadosť o úver
C. Rozostavaná stavba
Vyžaduje:
- potvrdenie stavebného úradu o rozostavanosti
- geometrický plán
- zápis stavby do katastra
D. Pozemok bez prístupu
Banky často úver odmietnu.
Je potrebné vyriešiť vecné bremeno alebo odkúpiť prístup.
5. Najčastejšie chyby pri dodávaní podkladov do banky
❌ chýbajúce dokumenty (najmä kúpna zmluva alebo záložná zmluva)
❌ nesprávne údaje – nesedia podiely, parcely, výmery
❌ neúplné podpisy
❌ nezrovnalosti medzi zmluvami
❌ chýbajúci znalecký posudok
❌ neaktuálny list vlastníctva
❌ nesprávny spôsob úhrady kúpnej ceny
❌ chýbajúca formulácia pre banku o čerpaní
Tieto chyby môžu oddialiť kúpu aj o niekoľko týždňov.
6. Ako zabezpečiť rýchle schválenie a čerpanie hypotéky
✔ pripraviť presnú a bezchybnú kúpnu zmluvu
✔ doručiť kompletné podklady hneď na začiatku
✔ komunikovať so znalcom
✔ overiť všetky údaje podľa LV
✔ vedieť, aké špecifiká má konkrétna banka
✔ zabezpečiť koordináciu medzi bankou, predávajúcim a kupujúcim