Ako pripraviť kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť: kompletný sprievodca
Kúpna zmluva je najdôležitejší dokument pri predaji bytu, domu alebo pozemku.
Musí byť vypracovaná presne, právne správne a tak, aby ju kataster bez problémov zapísal.
V tomto článku nájdeš kompletný návod, čo musí kúpna zmluva obsahovať, aké chyby sa v praxi objavujú najčastejšie a ako pripraviť zmluvu tak, aby prešla na prvýkrát.
1. Podstata kúpnej zmluvy
Kúpna zmluva je dohoda, ktorou:
- predávajúci prevádza vlastnícke právo,
- kupujúci platí kúpnu cenu,
- kataster zapisuje zmenu vlastníka.
Zmluva musí byť vyhotovená písomne a musí spĺňať náležitosti podľa Občianskeho zákonníka.
2. Čo musí obsahovať správna kúpna zmluva
2.1 Identifikácia zmluvných strán
Musí byť úplná:
- meno, priezvisko, rodné priezvisko
- rodné číslo
- štátna príslušnosť
- adresa trvalého pobytu
- pri firmách: IČO, sídlo, zápis v OR, konateľ
Najčastejšia chyba: chýba rodné priezvisko alebo štátna príslušnosť.
2.2 Predmet prevodu
Musí presne zodpovedať listu vlastníctva:
- číslo LV
- parcelné čísla
- výmery
- druh pozemku
- súpisné číslo stavby
- podiely
- príslušenstvo (pivnica, garáž)
Častá chyba: iný popis ako v LV → prerušenie vkladu.
2.3 Kúpna cena a spôsob jej úhrady
V zmluve MUSÍ byť uvedené:
- presná suma
- spôsob úhrady (úschova, banka, hotovosť)
- splatnosť
- čísla účtov
- podmienky uvoľnenia peňazí
Najčastejší problém: nejasné alebo nezabezpečené platobné podmienky.
2.4 Vyhlásenia predávajúceho
Predávajúci musí potvrdiť:
✔ že je vlastníkom,
✔ že nehnuteľnosť nie je v spore,
✔ že nie sú skryté vady,
✔ že poskytnúté informácie sú pravdivé,
✔ že súhlasia všetci spoluvlastníci (ak sú).
2.5 Vyhlásenia kupujúceho
Kupujúci potvrdzuje:
✔ že si je vedomý stavu nehnuteľnosti,
✔ že s ňou súhlasí,
✔ že sa oboznámil so všetkými ťarchami.
2.6 Termín odovzdania
Musí byť uvedené:
- kedy kupujúci preberá nehnuteľnosť,
- kto prepisuje energie,
- aký je stav meračov.
2.7 Nadobudnutie vlastníctva
Vždy musí byť uvedené:
„Kupujúci nadobúda vlastnícke právo povolením vkladu kúpnej zmluvy do katastra nehnuteľností.“
2.8 Záverečné ustanovenia
Obsahujú:
- počet vyhotovení zmluvy
- prílohy
- rozhodné právo
- podpisy strán
Podpisy predávajúceho musia byť overené.
3. Prílohy ku kúpnej zmluve
Najčastejšie prílohy:
- aktuálny list vlastníctva
- pôdorys alebo mapa
- geometrický plán (ak je potrebný)
- znalecký posudok (pri hypotéke)
- potvrdenia od správcu (pri byte)
4. Najčastejšie chyby, kvôli ktorým kataster preruší alebo zamietne vklad
❌ nesprávne údaje v identifikácii strán
❌ nepresný opis parciel
❌ chýbajúce príslušenstvo
❌ nejasná alebo neurčitá kúpna cena
❌ neoverené podpisy predávajúceho
❌ protichodné ustanovenia v zmluve
❌ chýbajúca doložka o povolení vkladu
❌ chýba geometrický plán
❌ nie je jasne definovaný spôsob úhrady
❌ zmluva je podpísaná v inom počte vyhotovení než uvedené
Až 70 % prerušených vkladov vzniká kvôli nesprávnemu opisaniu nehnuteľnosti!
5. Ako zabezpečiť bezproblémový vklad na kataster
✔ používať len aktuálne LV
✔ porovnať údaje na LV a v zmluve slovo po slove
✔ overiť všetky podpisy
✔ zapísať presné čísla účtov
✔ definovať spôsob odovzdania
✔ použiť advokátsku úschovu pri vyšších sumách
✔ v zmluve nenechať nič nejasné alebo podmienené
6. Kedy je potrebné dať vypracovať zmluvu odborníkovi
- ak je nehnuteľnosť zaťažená hypotékou
- ak je viac predávajúcich alebo kupujúcich
- ak ide o podielové spoluvlastníctvo
- ak je vecné bremeno
- ak je potrebný GP
- ak ide o rozvod, dedičstvo alebo právny spor
- ak je financovanie cez banku
Pri týchto prípadoch sa chyby neodpúšťajú a kataster je veľmi prísny.