Ako preveriť ťarchy a vecné bremená pri kúpe nehnuteľnosti
Pri kúpe nehnuteľnosti je jednou z najdôležitejších vecí preverenie právnych obmedzení – tzv. ťarch.
Ťarchy môžu výrazne ovplyvniť hodnotu, použiteľnosť, financovanie aj možnosť predaja nehnuteľnosti.
V tomto článku sa dozvieš, ako presne preveriť ťarchy a vecné bremená na liste vlastníctva, aký je medzi nimi rozdiel a ktoré ťarchy sú rizikové.
1. Čo sú ťarchy
Ťarchy sú právne obmedzenia viazané na nehnuteľnosť.
Zapisujú sa do časti C – Ťarchy na liste vlastníctva.
Ťarcha pôsobí proti každému budúcemu vlastníkovi, preto ich musí kupujúci poznať pred podpisom zmluvy.
2. Kde nájsť ťarchy na liste vlastníctva
Ťarchy sú uvedené v:
Časť C – ŤARCHY
Obsahuje:
- vecné bremená
- záložné práva
- zákaz nakladania
- exekúcie
- predkupné práva
- poznámky súvisiace s konaním
Kupujúci by mal preveriť každý jeden zápis.
3. Typy ťárch a ich význam
3.1 Záložné právo (hypotéka, úver)
Najčastejšia ťarcha.
Môže byť:
- v prospech banky,
- mesta/obce,
- fyzickej osoby.
Nie je to problém, ak sa postupuje správne:
✔ predávajúci si vyžiada sumu na výmaz,
✔ kupujúci (alebo jeho banka) zaplatí zostatok,
✔ po výmaze banka vystaví potvrdenie.
Problém vzniká, keď:
❌ majiteľ nevie, koľko dlhuje
❌ záložné právo je spojené so sporom
❌ nie je zabezpečený proces výmazu v zmluve
3.2 Vecné bremená
Vecné bremená ohraničujú užívanie nehnuteľnosti.
Dva typy:
In rem – viazané na nehnuteľnosť
Napr.: právo prechodu cez pozemok.
Prechádza na nového vlastníka automaticky.
In personam – viazané na osobu
Napr.: doživotné užívanie bytu konkrétnou osobou.
Toto je pre kupujúceho veľké riziko → obmedzuje plnú dispozíciu s nehnuteľnosťou.
3.3 Exekúcia
V LV uvedené ako:
„Exekučné konanie začaté dňa…“
Pri kúpe je to vážne riziko:
❌ exekútor môže byt/dom speňažiť
❌ financovanie bankou často nie je možné
Odporúčanie: kúpiť len po konzultácii s advokátom.
3.4 Zákaz nakladania
Zakazuje nakladať s nehnuteľnosťou bez súhlasu osoby, ktorá zákaz uložila (banka, súd, iná osoba).
Bez odstránenia zákazu nie je možný prevod.
3.5 Predkupné právo
Môže byť:
- zákonné (pri podielovom spoluvlastníctve),
- zmluvné.
Kupujúci musí rešpektovať poradie predkupného práva.
3.6 Poznámka spornosti alebo poznámka k podaniu na kataster
V LV ako:
„Poznámka k podaniu návrhu na vklad…“
Môže znamenať:
- prebiehajúci spor,
- prebiehajúce súdne konanie,
- prebiehajúce dedičské konanie.
Kupujúci by nemal podpisovať kúpnu zmluvu, kým sa neoverí právny stav.
4. Ako preveriť jednotlivé ťarchy – postup
4.1 Záložné právo
✔ požiadať banku o presný zostatok
✔ vyžiadať si postup výmazu
✔ uviesť číslo účtu na výmaz v kúpnej zmluve
✔ zmluva musí obsahovať presný mechanizmus výmazu
4.2 Vecné bremená
✔ prečítať presný text v LV
✔ vyžiadať si celú zmluvu o vecnom bremene
✔ preveriť, či je bremeno in rem alebo in personam
✔ overiť, či neobmedzuje využívanie pozemku (najmä pri domoch)
4.3 Exekúcia
✔ získať súčinnosť exekútora
✔ preveriť výšku dlhu
✔ postupovať cez vinkuláciu alebo úschovu
✔ pozor: súčasná legislatíva NEUMOŽŇUJE previesť majetok, ktorý je v exekúcii bez súhlasu exekútora
4.4 Zákaz nakladania
✔ preveriť, kto ho uložil
✔ zistiť, za akých podmienok sa ruší
✔ v kúpnej zmluve musí byť uvedené, že predávajúci zabezpečí jeho výmaz
4.5 Poznámky
✔ preveriť, aký typ konania prebieha
✔ riešiť až po uzatvorení konania
✔ neodporúča sa kupovať nehnuteľnosť s poznámkou spornosti
5. Ktoré ťarchy sú pri kúpe akceptovateľné a ktoré nie
Bezpečné (riešiteľné):
✔ záložné právo banky
✔ vecné bremeno in rem
✔ energetické prípojky (vodovod, elektrina)
✔ právo prechodu cez pozemok v súlade s realitou
Vysoko rizikové:
❌ exekúcie
❌ vecné bremeno doživotného bývania
❌ zákaz nakladania
❌ sporné bremená bez dokumentácie
❌ poznámka spornosti alebo prebiehajúci súdny spor
6. Ako zapracovať ťarchy do kúpnej zmluvy
Kúpna zmluva musí obsahovať:
✔ presný výpočet všetkých ťárch
✔ spôsob ich riešenia po predaji
✔ lehoty a podmienky výmazu
✔ sankcie pri nesplnení
✔ odkaz na konkrétne zmluvy (napr. zmluva o vecnom bremene)
Ak toto chýba → kataster môže vklad prerušiť.