Kúpa pozemku je často ešte rizikovejšia než kúpa domu či bytu.
Pozemok môže mať právne prekážky, stavebné obmedzenia, problémy s prístupom, chýbajúce siete alebo územné limity, ktoré kupujúci zistí až po podpise kúpnej zmluvy.

V tomto článku nájdeš kompletný kontrolný zoznam, ktorý ti pomôže preveriť pozemok pred kúpou tak, aby si predišla rizikám.

---

1. Overenie listu vlastníctva – právny stav

Začni detailnou kontrolou časti A, B aj C listu vlastníctva.

✔ Časť A – vlastníci

Skontroluj:

• vlastníkov a podiely
• či nie sú nezrovnalosti v podielovom spoluvlastníctve
• či nie je nehnuteľnosť v dedení alebo spore

✔ Časť B – popis nehnuteľnosti

Pozor na:

• druh pozemku (orná pôda, záhrada, zastavaná plocha)
• výmeru
• parcelné čísla
• mapu (C-čková a E-čková parcela)

✔ Časť C – ťarchy

Môžu tam byť:

• vecné bremená (cesta, IS)
• záložné právo
• exekúcie
• zákaz nakladania
• poznámky o sporoch

Kúpa pozemku s exekúciou je veľké riziko.

---

2. Prístupová cesta – najčastejší problém na Slovensku

Pozemok musí mať legálny prístup – nie len faktickú „poľnú“ cestu.

Over:

✔ či cesta je vedená ako parcela na katastri

✔ kto je jej vlastník

✔ či je prístup riešený vecným bremenom

✔ šírku cesty (min. 3 m, ideálne 4–5 m)

✔ či nie je cesta len „zvykovo používaná“

Najčastejšie riziká:

❌ prístup cez súkromný pozemok bez bremena
❌ prístup cez obecný pozemok, ktorý obec nechce povoliť
❌ prístup existuje len „zvykom“

Bez legálneho prístupu nedostaneš stavebné povolenie.

---

3. Inžinierske siete – voda, elektrina, plyn, kanalizácia

Pred kúpou si vyžiadaj vyjadrenia správcov sietí.

✔ Elektrina (ZSE / SSE / VSD)

Over:

• či je v dosahu trafostanica
• kapacitu pripojenia
• či je nutné budovať nový rozvádzač
• dĺžku prípojky

✔ Voda

Over:

• tlak a kapacitu
• nutnosť vodomernej šachty
• či nie je potrebná vlastná studňa

✔ Kanalizácia

Najčastejšie chýba pri stavebných pozemkoch.

Možnosti:

• napojenie na verejnú kanalizáciu
• žumpa
• ČOV

✔ Plyn

Dnes menej používaný, ale stále bežný.

Nie každá ulica má dostupnú plynovú sieť.

---

4. Územný plán – čo sa dá na pozemku postaviť

Najdôležitejšia časť preverenia.

Vyžiadaj si územnoplánovaciu informáciu od obce.

Skontroluj:

✔ funkčné využitie územia (IBV, rekreačná oblasť, poľnohospodárstvo)
✔ koeficient zastavanosti
✔ výšku stavieb (napr. max 7 m)
✔ odstupy od hraníc pozemku
✔ ochranné pásma (napr. vodárenské, elektrické vedenie, cesty)
✔ plánované verejné projekty (cesta, cyklotrasa, priemyselný park)

Častý problém: kupujúci kúpi pozemok, kde sa môže stavať len rekreačná chata, nie rodinný dom.

---

5. Geologické a technické riziká

Vyžiadaj si informácie o pozemku:

✔ hladina podzemnej vody
✔ zosuvové územia
✔ radón
✔ stabilita podložia
✔ inžinierskogeologický prieskum (odporúčaný)

Riskantné pozemky:

❌ v záplavových zónach
❌ s veľmi mäkkým podložím
❌ blízko potokov bez regulácie
❌ pod kopcom – riziko zosuvu

---

6. Poľnohospodárska pôda – vyňatie z PPF

Ak ide o:

• ornú pôdu,
• trvalý trávnatý porast,
• záhradu mimo intravilánu,

bude potrebné vyňatie z pôdneho fondu.

Kupujúci by mal vedieť:

• kto podáva žiadosť o vyňatie
• aké je poplatkové zaťaženie
• koľko to trvá (1–3 mesiace)

---

7. Overenie hraníc pozemku – geometrický plán

Kupujúci by mal skontrolovať:

✔ či hranice sedia s reálnym oplotením
✔ či má pozemok rovnakú výmeru ako v LV
✔ či sused staval plot na správnom mieste
✔ či sú rožníky dohľadateľné

Ak je pochybnosť → objednať overovací geometrický plán.

---

8. Ďalšie skryté riziká pri kúpe pozemku

❌ bremeno prístupu, ktoré využívajú ďalší susedia
❌ obmedzenie kvôli elektrickému vedeniu
❌ ochranné pásmo plynovodu
❌ plánovaná verejná výstavba
❌ parcely vedené ako „ostatná plocha“ bez možnosti stavať
❌ pozemky v území NATURA 2000 (prísne obmedzenia)