Ako preveriť nehnuteľnosť pred kúpou: kataster, ťarchy, súdne spory a skryté riziká
Kúpa nehnuteľnosti je jedna z najväčších finančných investícií v živote.
Aby si predišla problémom, je nevyhnutné preveriť stav nehnuteľnosti ešte pred podpisom rezervačnej či kúpnej zmluvy.
Tento článok ti krok za krokom ukáže, čo všetko treba skontrolovať na katastri, ako identifikovať ťarchy, či sa nehnuteľnosť nenachádza v spore a aké riziká v praxi vychádzajú najčastejšie.
1. Preverenie na katastri – prvý a najdôležitejší krok
1.1 List vlastníctva (LV) – čo musíš skontrolovať
Časť A – Vlastníci
Skontroluj:
- vlastnícke podiely
- či sú zapísané osoby naozaj predávajúci
- či niekto nie je nesvojprávny alebo v konkurze
Časť B – Nehnuteľnosť
Skontroluj:
- presné parcelné čísla a druh pozemku
- výmeru
- súpisné číslo
- príslušenstvo (garáž, pivnica, terasa)
- vecné bremená viazané na nehnuteľnosť
Najčastejší problém: rozdiel v metráži alebo chybne uvedené parcely v zmluvách.
Časť C – Ťarchy
Najdôležitejšia časť LV.
Sleduj najmä:
- záložné práva (hypotéka banky),
- vecné bremená (právo prechodu, dožitia),
- predkupné práva,
- exekúcie,
- zákazy nakladania,
- poznámky súdu (spory, dedičské konanie).
Ak je nehnuteľnosť zaťažená, treba presne určiť, ako sa ťarcha odstráni.
Poznámky pod čiarou (záznamy)
Mnohé riziká sú práve tu:
- prebiehajúce vkladové konanie,
- duplicitné vlastníctvo,
- zaistenie majetku,
- informatívne poznámky súdu.
Tieto poznámky často menia hodnotu nehnuteľnosti.
2. Preverenie vlastníkov a právnych rizík
2.1 Overenie totožnosti predávajúceho
Skontroluj:
- občiansky preukaz,
- či ide o rovnakú osobu ako na LV,
- trvalý pobyt,
- rodné číslo.
Najčastejšie riziká:
❌ osoba na LV je nezvestná
❌ predávajúci je v exekúcii
❌ predávajúci nemá právnu spôsobilosť
❌ vlastníctvo má viac dedičov a nie sú dohodnutí
2.2 Exekučný register
Over, či predávajúci nemá:
- exekúciu
- zákaz nakladania
- zablokované účty
Ak je exekúcia zapísaná → kúpa je možná, ale postup je náročnejší a musí sa presne ošetriť v zmluve.
2.3 Súdy a spory
Over, či:
- nie je vedené súdne konanie o vlastníctve,
- neprebieha spor o hranicu pozemkov,
- stavebné povolenie nie je napadnuté.
Tieto spory môžu zastaviť katastrálne konanie.
3. Preverenie stavebného a technického stavu
3.1 Stavebný úrad
Skontroluj, či:
- stavba má platné kolaudačné rozhodnutie,
- stavba nie je čierna,
- nedošlo k nepovoleným prístavbám.
3.2 Energetický certifikát
Je povinný pri predaji domu a väčšiny bytov.
3.3 Technické riziká
Najčastejšie problémy:
❌ zatekanie strechy
❌ vlhnutie muriva
❌ staré elektrické rozvody
❌ chýbajúce revízie
❌ studňa alebo žumpa bez povolenia
❌ nevyhovujúca kanalizácia
4. Preverenie pozemku
4.1 Územný plán obce
Zistíš:
- či sa môže stavať,
- koľko podlaží je povolených,
- či nie je pozemok v ochrannom pásme,
- či nebude v blízkosti plánovaná napr. cesta alebo trafostanica.
4.2 Inžinierske siete
Treba preveriť:
- prístup k elektrine,
- vodu,
- kanalizáciu alebo ČOV,
- plyn,
- optiku.
Riziko: pozemok bez sietí je výrazne menej hodnotný.
4.3 Prístupová cesta
Pozemok musí mať:
- fyzický prístup,
- právny prístup zapísaný na LV.
Bez právneho prístupu nie je možné:
- postaviť dom,
- skolaudovať,
- získať hypotéku.
5. Ako preveriť byt v bytovom dome
✔ správca – vyúčtovania, fond opráv
✔ plánované rekonštrukcie
✔ splátky úverov na bytový dom
✔ spoločné priestory a pivnica (častý zdroj nejasností)
✔ problémoví susedia (áno, aj to ovplyvňuje kúpu)
6. Najčastejšie riziká, ktoré si kupujúci nevšimnú
❌ vecné bremeno dožitia
❌ prístup cez cudzí pozemok bez právneho zápisu
❌ duplicitné vlastníctvo
❌ poznámky o prebiehajúcom spore
❌ „nelegalizované“ prístavby
❌ nevysporiadané BSM po rozvode
❌ nesprávna výmera pozemku oproti realite
❌ chýbajúci energetický certifikát
❌ zásah do nosných stien bez povolenia
7. Odporúčaný postup kontroly nehnuteľnosti (checklist)
- Stiahnuť aktuálny LV
- Prejsť časť A, B, C
- Skontrolovať poznámky pod čiarou
- Overiť totožnosť predávajúceho
- Skontrolovať exekúcie
- Overiť právny prístup
- Overiť územný plán
- Zistiť stav sietí
- Skontrolovať revízie a kolaudáciu
- Prejsť zmluvy – najmä prílohy
- Skontrolovať technický stav
- Porovnať projekt s realitou (pri novostavbe)