Ako postupovať pri predaji nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou
Predaj nehnuteľnosti, na ktorej viazne hypotéka, je úplne bežný.
Kupujúci často ani netušia, že až 40 % všetkých bytov a domov na Slovensku je predaných s existujúcou záložnou právom banky.
Aby však predaj prebehol hladko, je potrebné dodržať postup, ktorý rešpektuje:
- podmienky banky predávajúceho,
- podmienky banky kupujúceho,
- katastrálne konanie.
V tomto článku ti presne vysvetlím, ako predaj prebieha, aké dokumenty budeš potrebovať a aké chyby sa robia najčastejšie.
1. Je možné predať nehnuteľnosť s hypotékou?
ÁNO.
Hypotéka nie je prekážkou predaja, pokiaľ sa dodrží správny postup.
Predávať môžeš aj vtedy, ak:
- úver je nedoplatený,
- úver je fixovaný,
- je tam vysoký zostatok,
- je tam viacero vlastníkov.
2. Ako zistiť, že na nehnuteľnosti je hypotéka
Na liste vlastníctva, v časti C – Ťarchy, uvidíš:
„Záložné právo v prospech … (názov banky)…“
Môže tam byť aj:
- zákaz prevodu bez súhlasu banky,
- notárska zápisnica,
- vinkulácia poistky.
3. Krok za krokom – predaj nehnuteľnosti s hypotékou
Krok 1: Vyžiadať si od banky predávajúceho presné podmienky výmazu hypotéky
Banka predávajúceho vystaví:
- list o zostatku úveru,
- podmienky výmazu záložného práva,
- číslo účtu, kam má kupujúci uhradiť sumu potrebnú na výmaz.
Toto je najdôležitejší dokument pre celý proces.
Krok 2: Dohodnúť sa s kupujúcim na spôsobe úhrady
Existujú tri možnosti:
1️⃣ Kupujúci platí celú sumu, banka predávajúceho vymaže hypotéku a zvyšok dostane predávajúci
– najčastejší postup
2️⃣ Kupujúci berie hypotéku v rovnakej banke
– prepis hypotéky, jednoduchý proces
3️⃣ Kupujúci si berie hypotéku v inej banke
– jeho banka pošle časť na výmaz starej hypotéky a zvyšok predávajúcemu
Krok 3: Príprava kúpnej zmluvy
Kúpna zmluva musí obsahovať:
✔ presný popis nehnuteľnosti
✔ cenu
✔ spôsob úhrady
✔ presné číslo účtu banky predávajúceho (na výmaz)
✔ vyhlásenie banky predávajúceho
✔ podmienky čerpania úveru kupujúceho
✔ spôsob výmazu záložného práva
Najčastejšia chyba:
❌ chýba presné označenie účtu banky, kde má ísť suma na výmaz.
Krok 4: Podanie návrhu na vklad záložného práva banky kupujúceho
Ak kupujúci berie hypotéku, jeho banka bude chcieť zapísať nové záložné právo.
Zvyčajne:
- podpis záložnej zmluvy,
- podanie návrhu na vklad záložného práva,
- banka uvoľní peniaze až po podaní návrhu.
Krok 5: Čerpanie úveru kupujúceho
Kupujúca banka uvoľní peniaze:
- časť na výmaz starej hypotéky,
- zvyšok predávajúcemu,
- prípadne do úschovy.
Po pripísaní sumy na účet starej banky dôjde k výmazu pôvodného záložného práva.
Krok 6: Výmaz starého záložného práva
Po splatení zostatku hypotéky stará banka:
- vystaví kvitančný list alebo potvrdenie o zániku záložného práva,
- podá návrh na výmaz, alebo to urobí kupujúci podľa dohody.
Kataster následne odstráni staré záložné právo.
Krok 7: Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva
Po splnení všetkých podmienok sa podá návrh na vklad vlastníckeho práva podľa kúpnej zmluvy.
Alfou a omegou je, aby všetky podmienky boli koordinované:
- banky
- kupujúci
- predávajúci
- kataster
4. Najčastejšie chyby pri predaji nehnuteľnosti s hypotékou
❌ predávajúci si nevyžiada podmienky výmazu
❌ nesprávne číslo účtu banky
❌ chýbajúca autorizácia banky kupujúceho
❌ zlé formulácie v kúpnej zmluve (banka odmieta čerpať)
❌ podpisy nie sú overené správne
❌ podanie návrhu na vklad v nesprávnom poradí
❌ kupujúci nemá zabezpečené financovanie včas
❌ stará banka nestihne včas vystaviť dokumenty
5. Úschova kúpnej ceny pri predaji s hypotékou
V prípade rizikových obchodov sa používa:
- notárska úschova
- advokátska úschova
- banková vinkulácia
Výhoda:
Chráni predávajúceho aj kupujúceho – peniaze sa uvoľnia až po splnení všetkých podmienok (najmä výmaze hypotéky).
6. Dá sa predať nehnuteľnosť, ak predávajúci dlhuje viac, než je jej hodnota?
ÁNO, ale:
- je to zložitejší proces,
- vyžaduje súhlas banky,
- dlh sa musí dorovnať z vlastných zdrojov predávajúceho.
V praxi sa takéto predaje realizujú, ale zmluvné podmienky musia byť veľmi presné.