Ako kúpiť nehnuteľnosť bezpečne – kompletný sprievodca krok za krokom
Kúpa bytu, domu alebo pozemku je veľká investícia.
Môže prebehnúť hladko – alebo sa môže zmeniť na najhoršie rozhodnutie života, ak kupujúci prehliadne skryté vady, právne problémy, ťarchy alebo podvodné konanie predávajúceho.
Tento sprievodca ti dá presný, praktický a právne bezpečný postup, ktorý používa väčšina profesionálov v realitách a advokátov.
Ak ho dodržíš, minimalizuješ riziko takmer na nulu.
1. Krok: Prvotná kontrola nehnuteľnosti – čo zistiť ešte pred obhliadkou
Skôr než pôjdeš na obhliadku, zisti:
✔ cenu v danej lokalite (porovnanie cez portály)
✔ typ vlastníctva
✔ či nie je nehnuteľnosť v exekúcii
✔ či neprebieha dedičské alebo súdne konanie
✔ či je na LV uvedená spornosť
✔ či prístupová cesta (pri dome/pozemku) patrí obci alebo má vecné bremeno
✔ kde sú inžinierske siete
Toto ti ušetrí čas a často aj peniaze.
2. Krok: Obhliadka – čo skontrolovať na mieste
Byt:
- stav bytového domu (zateplenie, strecha, výťah)
- rozvody (či sú staré hliníkové káble, voda, plyn)
- okná, radiátory, parapety
- vlhkosť, plesne, zápach
- balkón a jeho statika
- hluk z okolia
- či byt zodpovedá pôdorysu
Dom:
- strecha (krytina, zatekanie)
- múry (praskliny, vlhkosť)
- základy
- rozvody: elektrina, voda, kanalizácia, kúrenie
- prístupová cesta
- hranice pozemku
- či dom zodpovedá kolaudácii
- či sú prístavby legálne
Najčastejšie skryté vady:
❌ vlhkosť spodnej stavby
❌ zatekanie cez strechu
❌ zlé rozvody
❌ chýbajúce napojenie na kanalizáciu
❌ chybné alebo neexistujúce revízie
3. Krok: Právne preverenie nehnuteľnosti
Skontroluj:
✔ List vlastníctva
- vlastníkov
- ťarchy
- exekúcie
- poznámky spornosti
- presný popis parciel
✔ Kolaudáciu / stavebné povolenie
- kolaudačné rozhodnutie
- súpisné číslo
- projektovú dokumentáciu
- revízie
✔ Dokumenty od predávajúceho
- pôdorysy, znalecký posudok, energie, zmluvy
- pri byte: správca, stav fondu opráv, plánované opravy
✔ Inžinierske siete
- voda, elektrina, kanalizácia, plyn
- ochranné pásma
- budúce investície
Pri dome alebo pozemku prever aj územný plán.
4. Krok: Rezervácia – ako ju nastaviť bezpečne
Rezervačná zmluva musí obsahovať:
✔ presný popis nehnuteľnosti
✔ výšku rezervačného poplatku
✔ podmienky jeho vrátenia
✔ lehotu rezervácie
✔ kto je zmluvná strana (ideálne predávajúci, nie len realitka)
✔ čo sa stane, ak banka neschváli úver
✔ záväzok uzavrieť kúpnu zmluvu
Najrizikovejšie sú rezervačné zmluvy, kde kupujúci nevie získať späť poplatok.
5. Krok: Kúpna zmluva – najdôležitejší dokument celej kúpy
Kúpna zmluva musí obsahovať:
✔ úplné údaje strán
✔ presný opis nehnuteľnosti (identický s LV)
✔ kúpnu cenu
✔ spôsob úhrady
✔ lehoty
✔ vyhlásenia strán
✔ doložku o povolení vkladu
✔ odovzdanie nehnuteľnosti
✔ zodpovednosť za vady
✔ prílohy
✔ overené podpisy
Najčastejšie dôvody prerušenia vkladu:
❌ chyby v parcelách
❌ chýbajúce rodné priezvisko
❌ opomenuté prílohy
❌ chýbajúca doložka
❌ nejasný spôsob úhrady
6. Krok: Úschova – ako ochrániť kupujúceho aj predávajúceho
Peniaze sa nikdy neposielajú priamo predávajúcemu.
Bezpečné možnosti:
✔ advokátska úschova
✔ notárska úschova
✔ banková vinkulácia
Úschova sa uvoľní až po:
✔ povolení vkladu,
✔ výmaze starej hypotéky,
✔ splnení podmienok zmluvy.
7. Krok: Návrh na vklad – presné vyplnenie
Návrh na vklad musí:
✔ mať totožné údaje so zmluvou
✔ obsahovať presný predmet vkladu
✔ mať všetky prílohy
✔ byť adresovaný správnemu katastru
✔ byť zaplatený správny poplatok (33–66 €)
Chyba v údajoch = prerušenie konania.
8. Krok: Katastrálne konanie
Bežne trvá:
- 20–30 dní (štandard)
- 5 dní (zrýchlené – 266 €)
- 10–15 dní (elektronicky)
Kataster preveruje:
✔ pravosť podpisov
✔ parcely
✔ prílohy
✔ súlad zmluvy so zákonom
V prípade chyby vydá výzvu na doplnenie.
9. Krok: Odovzdanie nehnuteľnosti – odovzdávací protokol
Protokol musí obsahovať:
✔ odpočty meračov
✔ zoznam kľúčov
✔ príslušenstvo
✔ technický stav
✔ závady
✔ dátum a podpisy
Kupujúci by mal všetko nafotiť.
10. Krok: Prepis energií a správcu
Po nadobudnutí:
✔ prepis elektriny
✔ prepis vody a plynu
✔ nahlásenie správcovi (pri byte)
✔ zmeny trvalého pobytu (voliteľné)
11. Najčastejšie chyby kupujúcich
❌ Podpíšu rezervačku bez preverenia LV
❌ Spoliehajú sa na realitku namiesto vlastnej kontroly
❌ Odovzdajú peniaze bez úschovy
❌ Nekontrolujú kolaudáciu
❌ Podpíšu zmluvu s chybami
❌ Kúpia nehnuteľnosť s neexistujúcim prístupom
❌ Nepreveria susedov a budúcu výstavbu
❌ Nechajú si diktovať tempo predávajúcim
12. Záver – 10 pravidiel bezpečnej kúpy nehnuteľnosti
1. Vždy začni listom vlastníctva.
2. Nikdy neplať priamo predávajúcemu.
3. Rezervačná aj kúpna zmluva musia byť kontrolované odborníkom.
4. Všetko prever – právne, technicky, stavebne aj lokálne.
5. Požaduj všetky revízie.
6. Pri domoch kontroluj kolaudáciu.
7. Pri pozemkoch kontroluj prístup a siete.
8. V návrhu na vklad nesmie byť chyba.
9. Odovzdanie musí byť vždy písomne zdokumentované.
10. Všetko nechaj prebehnúť cez úschovu.