Úschova kúpnej ceny je najbezpečnejší spôsob, ako chrániť kupujúceho aj predávajúceho pri predaji nehnuteľnosti.
Peniaze sa nevyplatia, kým nie sú splnené všetky podmienky zmluvy – najmä povolenie vkladu a výmaz ťárch.

V tomto článku nájdeš komplexné vysvetlenie rozdielov medzi advokátskou, notárskou a bankovou úschovou, ich výhody, riziká a presný postup.

---

1. Čo je úschova pri predaji nehnuteľnosti

Úschova je bezpečný spôsob úhrady kúpnej ceny.
Kupujúci pošle peniaze do úschovy, kde ich drží:

• advokát,
• notár, alebo
• banka.

Peniaze sa uvoľnia predávajúcemu až po splnení podmienok uvedených v úschovnej zmluve.

---

2. Typy úschov

1️⃣ Advokátska úschova

Najčastejšia forma.

Peniaze drží advokát na osobitnom účte vedenom v banke.

Výhody:

• rýchla,
• flexibilná,
• nižšie poplatky než notár,
• advokát nesmie s peniazmi nakladať, len podľa zmluvy,
• vedenie v registri úschov Slovenskej advokátskej komory.

Nevýhoda:

• nižšia úroveň kontroly v porovnaní s notárom.

---

2️⃣ Notárska úschova

Najbezpečnejšia forma.

Notár je úradná osoba a jeho postup je prísne regulovaný.

Výhody:

• najvyššia úroveň právnej istoty,
• prísne kontrolovaná činnosť,
• neexistuje možnosť, aby peniaze zmizli.

Nevýhody:

• vyššie poplatky,
• pomalšie vybavenie.

---

3️⃣ Banková úschova (vinkulácia)

Peniaze uložené na osobitnom účte s blokáciou.

Výhody:

• vysoká bezpečnosť,
• transparentnosť.

Nevýhody:

• menej flexibilná,
• vyššie poplatky než advokát.

---

3. Ako funguje úschova krok za krokom

Krok 1: Podpis úschovnej zmluvy

Zmluva o úschove musí obsahovať:

• zmluvné strany,
• výšku úschovy,
• podmienky uvoľnenia,
• číslo účtu predávajúceho,
• prílohy (kúpna zmluva),
• sankcie, ak sa podmienky nesplnia.

---

Krok 2: Kupujúci vloží peniaze do úschovy

Tým splní svoju platobnú povinnosť.

Úschovca potvrdí prijatie peňazí.

---

Krok 3: Podanie návrhu na vklad

Po zaplatení do úschovy sa podáva návrh na vklad vlastníckeho práva.

Banka kupujúceho (ak je hypotéka) často požaduje aj zápis záložného práva.

---

Krok 4: Splnenie podmienok

Podmienky sa môžu líšiť podľa typu obchodu:

Najčastejšie:

✔ povolenie vkladu vlastníckeho práva,
✔ zápis nového záložného práva,
✔ výmaz starého záložného práva,
✔ odovzdanie nehnuteľnosti,
✔ potvrdenie o úhrade energií.

---

Krok 5: Uvoľnenie peňazí predávajúcemu

Úschovca presunie peniaze na účet predávajúceho.

Až vtedy sa kupujúci a predávajúci finančne vyrovnajú.

---

4. Kedy je úschova nevyhnutná

Úschova sa používa najmä v situáciách:

• predaj s hypotékou,
• predaj so starým záložným právom,
• predaj v hotovosti bez banky,
• predaj medzi neznámymi stranami,
• predaj nehnuteľnosti na diaľku.

Bez úschovy hrozí riziko, že peniaze alebo nehnuteľnosť nebudú odovzdané podľa dohody.

---

5. Najčastejšie chyby pri úschove

❌ chýbajú presné podmienky uvoľnenia
❌ nesprávne uvedené číslo účtu predávajúceho
❌ nevhodná formulácia pri ťarchách (výmaz hypotéky)
❌ zmluva neladí s kúpnou zmluvou
❌ chýbajú podpisy všetkých strán
❌ peniaze sa dajú do úschovy pred podpísaním kúpnej zmluvy

---

6. Poplatky za úschovu

Advokátska úschova:

• 150 – 400 € (podľa zložitosti)

Notárska úschova:

• 200 – 700 €

Banková vinkulácia:

• 100 – 300 €

---

7. Výhody použitia úschovy pre kupujúceho aj predávajúceho

Výhody pre kupujúceho:

✔ peniaze sa nepošlú, kým neprejde vklad
✔ bez rizika podvodu
✔ kontrola postupu predaja

Výhody pre predávajúceho:

✔ istota, že kupujúci má financie
✔ peniaze sú pripravené na vyplatenie
✔ nákup je bezpečný aj pri hypotéke kupujúceho