Ako skontrolovať stavebné povolenie a kolaudáciu pri kúpe nehnuteľnosti
Pri kúpe domu alebo novostavby sa kupujúci často zameriava na vzhľad, technický stav alebo lokalitu.
No jednou z najdôležitejších vecí je legálnosť stavby – teda či má platné stavebné povolenie, či prebehli všetky kontroly a či je (alebo bude) kolaudovaná.
V tomto článku sa dozvieš, ako krok za krokom preveriť stavebné dokumenty, aby sa kupujúci vyhli problémom pri banke, katastri alebo budúcich stavebných úpravách.
1. Prečo je stavebné povolenie a kolaudácia dôležitá
Ak stavba nie je povolená alebo skolaudovaná:
❌ banka môže odmietnuť financovanie,
❌ kataster môže odmietnuť zápis,
❌ hrozia sankcie od stavebného úradu,
❌ kupujúci môže zdediť nelegálnu stavbu,
❌ poisťovňa môže odmietnuť krytie škôd.
Preto je kontrola týchto dokumentov nevyhnutná.
2. Ako skontrolovať stavebné povolenie – postup
Stavebné povolenie určuje, čo sa smie postaviť, v akých rozmeroch a za akých podmienok.
Skontroluj tieto veci:
✔ 1. Či existuje platné stavebné povolenie
Nech predávajúci predloží:
- rozhodnutie o stavebnom povolení,
- situačný nákres,
- projektovú dokumentáciu.
✔ 2. Či je stavba v súlade s povolením
Porovnaj:
- pôdorys,
- rozmery,
- počet podlaží,
- typ strechy,
- umiestnenie na pozemku.
Najčastejšie problémy:
❌ diera v projekte vs. realita (iné okná, iná strecha, prístavby).
✔ 3. Či stavebné povolenie nie je prepadnuté
Stavebné povolenie má časovú platnosť.
Ak stavebník nezačal v lehote alebo práce prerušil → povolenie môže stratiť účinnosť.
Predávajúci musí preukázať:
- doklady o začatí prác,
- zápis v stavebnom denníku.
3. Ako skontrolovať priebeh stavebných prác
Vyžiadaj si:
✔ stavebný denník
✔ revízie (elektrina, komíny, plyn)
✔ tlakové skúšky
✔ dokumentáciu o už dokončených prácach
✔ zmluvy s dodávateľmi
To ukáže, či stavba prebiehala podľa pravidiel.
4. Ako skontrolovať kolaudáciu
Kolaudácia je formálne povolenie užívania stavby.
Kolaudácia sa robí:
- pri novostavbe,
- pri prístavbe,
- pri nadstavbe,
- pri väčších úpravách.
Kolaudačné rozhodnutie musí obsahovať:
✔ číslo súpisné,
✔ dátum,
✔ meno stavebníka,
✔ presný popis stavby,
✔ podmienky užívania.
Čo skontrolovať:
✔ či je stavba riadne skolaudovaná,
✔ či sa na LV nachádza už ako „rodinný dom“, nie „rozostavaná stavba“,
✔ či bol kolaudačný proces riadne ukončený,
✔ či stavba nie je obmedzená (napr. dočasná).
5. Čo ak stavba nie je skolaudovaná
Sú tri možnosti:
1. Dokončiť kolaudáciu pred predajom
Najčastejšie riešenie – predávajúci vybaví kolaudáciu.
2. Predať ako rozostavanú stavbu
Kupujúci potom kolauduje sám po dokončení.
3. Kúpiť nelegálnu stavbu (veľké riziko)
Hrozí:
❌ pokuta,
❌ nariadenie odstránenia,
❌ nemožnosť dostať hypotéku,
❌ problém s prepisom energií.
6. Ako skontrolovať súpisné číslo
Skolaudovaný dom musí mať:
- rozhodnutie o pridelení súpisného čísla,
- zapísané súpisné číslo na liste vlastníctva.
Ak chýba → kolaudácia nebola dokončená.
7. Hypotéka a stavby bez kolaudácie
Banky majú jasné pravidlá:
✔ financujú rozostavané stavby, ale len do určitého percenta,
✔ na skolaudovaný dom dajú hypotéku štandardne,
✔ ak nie je kolaudácia → častokrát odmietnu financovať.
Kupujúci musí počítať s obmedzeným financovaním.
8. Najčastejšie chyby kupujúcich pri kontrole stavby
❌ neporovnajú projekt s realitou
❌ nevedia o nelegálnych prístavbách
❌ neverifikujú, či je stavba skolaudovaná
❌ nepreveria revízie
❌ nepýtajú si dokumentáciu od predávajúceho
❌ len sa spoliehajú na realitku