Ako overiť zmluvu pred podaním na kataster – kompletný kontrolný zoznam
Až 70 % všetkých prerušených vkladových konaní vzniká len preto, že zmluva obsahuje drobné chyby – nesprávne parcelné číslo, chýbajúca doložka, neúplné údaje o stranách.
Preto je posledná kontrola zmluvy pred podaním na kataster absolútne kľúčová.
Tento článok obsahuje presný checklist, ktorý môžeš používať pri príprave zmlúv pre svojich klientov.
1. Kontrola identifikácie zmluvných strán
Skontroluj, či sú správne tieto údaje:
✔ meno, priezvisko
✔ rodné priezvisko
✔ rodné číslo
✔ adresa trvalého pobytu podľa OP
✔ štátna príslušnosť
✔ pri firmách: IČO, sídlo, zápis v OR, konateľ
✔ pri manželoch: BSM vs. podielové spoluvlastníctvo
Najčastejšia chyba: chýba rodné priezvisko alebo uvedené staré údaje.
2. Kontrola predmetu prevodu
Údaje v zmluve musia byť TOTOŽNÉ s listom vlastníctva.
Skontroluj:
✔ čísla parciel
✔ druh pozemku
✔ výmeru
✔ súpisné číslo
✔ podiely
✔ príslušenstvo (pivnica, garáž)
✔ vlastníkov v časti A
✔ ťarchy v časti C
Najčastejšie chyby: zle prepísané parcelné čísla, povrchy, podiely.
3. Kontrola právneho titulu
Skontroluj, či text zmluvy obsahuje:
✔ vyhlásenie predávajúceho o vlastníctve
✔ vyhlásenie kupujúceho o oboznámení so stavom
✔ podpisové doložky
✔ ustanovenie o odovzdaní nehnuteľnosti
✔ ustanovenie o zodpovednosti za vady
4. Kontrola kúpnej ceny a spôsobu úhrady
Skontroluj:
✔ presnú sumu
✔ číslo účtu predávajúceho
✔ číslo účtu banky pri výmaze hypotéky
✔ podmienky čerpania
✔ lehoty
✔ odkaz na úschovu (ak sa používa)
Najčastejšia chyba: nejasný mechanizmus úhrady → banka odmietne čerpať.
5. Doložka o povolení vkladu
Každá zmluva MUSÍ obsahovať vetu:
„Zmluvné strany žiadajú, aby kataster povolil vklad vlastníckeho práva podľa tejto zmluvy.“
Chýbajúca doložka = automatické prerušenie konania.
6. Overené podpisy
Podpisy musia byť overené podľa typu zmluvy:
- pri kúpe: overený podpis predávajúceho
- pri darovaní: overený podpis darcu
- pri zámene: všetky podpisy
- pri splnomocnení: overenie povinné
Skontroluj, či:
✔ podpisy sedia s menami v zmluve
✔ dátum a strán číslo sú totožné
✔ počet podpisov = počet originálov
7. Prílohy ku zmluve
Najčastejšie:
✔ aktuálny LV
✔ geometrický plán (ak je potrebný)
✔ pôdorys alebo mapa
✔ znalecký posudok (pri hypotéke)
✔ potvrdenie správcu (pri byte)
Ak chýba čo i len jedna povinná príloha → vklad sa preruší.
8. Kontrola súladu zmluvy a návrhu na vklad
Porovnaj, či:
✔ predmet vkladu je totožný so zmluvou
✔ názvy strán sú rovnaké
✔ parcely sa zhodujú
✔ prílohy sú uvedené rovnako
✔ dátumy sedia
Najčastejšia chyba: iný dátum zmluvy vo formulári návrhu.
9. Formálna kontrola
✔ zmluva je čitateľná
✔ zmluva nemá škrabance, dopisovania
✔ čísla strán sú uvedené
✔ počet vyhotovení sedí
✔ text nie je v rozpore s Občianskym zákonníkom
10. Kontrola špecifických situácií
Hypotéka
✔ správne uvedený postup výmazu
✔ presné číslo účtu banky
BSM
✔ či sú manželia uvedení ako spoluvlastníci 1/1, ak je to tak
Vecné bremená
✔ jasný typ (in rem / in personam)
✔ presný opis trasy
Geometrický plán
✔ číslo GP v zmluve sedí
✔ ploty, hranice, prístavby sú legálne
11. Najčastejšie chyby, kvôli ktorým kataster vklad neprijme
❌ chýbajúca doložka o povolení vkladu
❌ neoverené podpisy
❌ nesprávne uvedené parcely
❌ chýbajúci geometrický plán
❌ nezhoda medzi zmluvou a návrhom
❌ zmluva neobsahuje podstatné náležitosti
❌ zmluva je podpísaná pred doplnením údajov (nesmie byť nič dopisované ručne)