Vypracovanie ZMLÚV - Najlacnejšie v SR

Ako prebieha odovzdanie bytu alebo domu kupujúcemu – kompletný postup a checklist

By Správca Posted in Nezaradené On

Odovzdanie nehnuteľnosti je posledná fáza celého predaja.
Aj keď ide “len” o odovzdanie kľúčov, v skutočnosti je to právne a technicky dôležitý úkon, ktorý môže ovplyvniť budúce reklamácie, vyúčtovania, odpočty energií aj zodpovednosť za škody.

V článku nájdeš presný a praktický postup, ktorý môžeš dať klientom ako návod.

1. Kedy sa odovzdáva nehnuteľnosť

Odovzdanie prebieha:

  • po povolení vkladu do katastra (štandardný postup),
  • vo výnimočných prípadoch po podpise zmluvy, ale len s ochranou predávajúceho,
  • po úhrade kúpnej ceny (pri úschove).

Najbezpečnejšie je odovzdať až po zápise nového vlastníka na LV.

2. Čo musí obsahovať odovzdávací protokol

Odovzdávací protokol je oficiálny dokument potvrdzujúci, že kupujúci prevzal nehnuteľnosť v konkrétnom stave.

Musí obsahovať:

✔ identifikáciu bytu/domu

✔ mená predávajúceho a kupujúceho

✔ dátum a čas odovzdania

✔ stav meračov:

  • elektrina (kWh)
  • voda (m³ – studená a teplá)
  • plyn (m³)

✔ počet odovzdaných kľúčov

✔ opis stavu nehnuteľnosti

✔ zoznam prípadných závad

✔ príslušenstvo (pivnica, garáž, diaľkové ovládače)

✔ podpisy oboch strán

Odporúčanie: vždy urobiť fotodokumentáciu – najmä meračov a závad.

3. Priebeh odovzdania – krok za krokom

Krok 1: Dohodnutie termínu

Kupujúci a predávajúci si dohodnú miesto a čas odovzdania.

Krok 2: Kontrola zmluvných podmienok

Predávajúci skontroluje, či:

✔ bola uhradená kúpna cena (alebo splnené podmienky úschovy)
✔ je vklad povolený
✔ kupujúci nadobudol vlastníctvo

Krok 3: Obhliadka nehnuteľnosti

Kupujúci prejde celý byt/dom a skontroluje:

  • či je nehnuteľnosť v rovnakom stave ako pri obhliadke,
  • či predávajúci odniesol všetky veci, ktoré nemali zostať,
  • či zostalo to, čo malo (zmluvné príslušenstvo).

Najčastejšie chyby:
❌ chýbajúce svietidlá, spotrebiče, skrine
❌ neodstránené odpady
❌ poškodené steny pri sťahovaní

Krok 4: Odpočet meračov energií

Spíšu sa aktuálne hodnoty:

  • elektriny
  • vody
  • plynu

Tieto údaje použije správca, elektrárne, plynárne a vodárne na prepis.

Krok 5: Podpis odovzdávacieho protokolu

Protokol podpíšu obe strany v dvoch vyhotoveniach.

Krok 6: Odovzdanie kľúčov

Predávajúci odovzdá kupujúcemu:

✔ kľúče od všetkých zámkov
✔ garážové diaľkové ovládače
✔ čipy
✔ prístupové karty

Odporúčanie: predávajúci by mal mať evidenciu všetkých kľúčov.

Krok 7: Prepis energií

Odporúča sa:

  • spolu ísť k správcovi bytovky,
  • spolu podať prepis elektriny/vody/plynu.

Ak to nejde osobne → poslať protokol energetickým spoločnostiam.

4. Čo robiť, ak sa po odovzdaní zistia vady

Zmluva by mala obsahovať ustanovenie o zodpovednosti za vady.

Vo všeobecnosti:

  • predávajúci zodpovedá za skryté vady, ktoré kupujúci nemohol zistiť pri obhliadke,
  • kupujúci zodpovedá za poškodenia vzniknuté po prevzatí.

Vady treba oznámiť bezodkladne, najlepšie písomne + fotodokumentácia.

5. Najčastejšie chyby pri odovzdaní

❌ chýba odovzdávací protokol
❌ neaktuálne alebo nesprávne odpočty
❌ chýbajúce kľúče
❌ nezrovnalosti v spotrebičoch a príslušenstve
❌ nevyprataná nehnuteľnosť
❌ odovzdanie pred povolením vkladu bez zabezpečenia

6. Checklist pre predávajúceho

  • vypratať byt/dom
  • vyčistiť spoločné priestory (ak je potrebné)
  • odhlásiť energie (alebo pripraviť podklady na prepis)
  • pripraviť všetky kľúče
  • pripraviť dokumenty (kolaudácia, revízie, manuály)

7. Checklist pre kupujúceho

  • skontrolovať stav nehnuteľnosti
  • nafotiť merače
  • skontrolovať príslušenstvo
  • podpísať protokol v 2 vyhotoveniach
  • prepis energií
  • nahlásiť nové vlastníctvo správcovi