Ako funguje záložné právo banky pri hypotéke: úplný sprievodca
Pri každej hypotéke banka vyžaduje založenie nehnuteľnosti.
Záložné právo je pre banku zárukou, že úver bude splácaný – a ak nie, môže nehnuteľnosť predať.
Z pohľadu kupujúceho či predávajúceho je dôležité presne vedieť, čo zápis záložného práva znamená, ako prebieha, čo treba k vkladu a ako sa záložné právo následne vymazáva.
1. Čo je záložné právo banky
Záložné právo je právo banky domáhať sa splatenia úveru predajom založenej nehnuteľnosti v prípade, že dlžník prestane splácať hypotéku.
Zapisuje sa do katastra nehnuteľností v časti C – Ťarchy.
Kým je záložné právo zapísané:
- banka má právo obmedziť nakladanie s nehnuteľnosťou,
- majiteľ musí plniť povinnosti podľa úverovej zmluvy,
- predaj nehnuteľnosti je možný, ale len podľa presne stanoveného postupu.
2. Kedy vzniká záložné právo
Záložné právo vzniká:
- podpisom záložnej zmluvy,
- podaním návrhu na vklad do katastra,
- povolením vkladu.
Až povolením vkladu sa stáva právoplatným a viditeľným na LV.
3. Aké dokumenty sú potrebné na zápis záložného práva
✔ Záložná zmluva
Musí obsahovať:
- presnú identifikáciu nehnuteľnosti,
- identifikáciu dlžníka,
- identifikáciu banky,
- zabezpečovaný úver,
- doložku o povolení vkladu.
✔ Návrh na vklad záložného práva
Podáva kupujúci alebo banka (zvyčajne elektronicky).
✔ Správny poplatok
- 66 € – štandardný vklad
- 266 € – zrýchlený vklad
- 33 € – elektronický vklad
✔ Podpisy
Podpisy dlžníkov musia byť overené.
4. Ako prebieha zápis záložného práva (postup)
1️⃣ Podpis záložnej zmluvy
Dlžník podpisuje zmluvu osobne a podpis sa overuje.
2️⃣ Podanie návrhu na vklad
Najčastejšie elektronicky – urýchli to proces a znižuje poplatok.
3️⃣ Katastrálne konanie
Kataster overuje:
- presnosť údajov
- prílohy
- vlastnícke právo k nehnuteľnosti
- zhodu medzi záložnou zmluvou a návrhom
4️⃣ Povolenie vkladu
Záložné právo sa objaví v LV v časti C – Ťarchy.
5. Ako vplýva záložné právo na majiteľa nehnuteľnosti
Kým je nehnuteľnosť založená:
- vlastník ju môže predať iba so súhlasom banky,
- často je viazaná poistka nehnuteľnosti k banke (vinkulácia),
- nie je možné založiť ju v prospech inej banky bez predchádzajúceho výmazu,
- banka kontroluje, či je stavba skolaudovaná, poistená a v poriadku.
6. Ako funguje záložné právo pri kúpe nehnuteľnosti na hypotéku
Najčastejšia situácia:
- Kupujúci podpíše záložnú zmluvu so svojou bankou.
- Banka podá návrh na vklad.
- Po podaní návrhu banka uvoľní peniaze:
- časť na výmaz starej hypotéky (ak existuje),
- zvyšok predávajúcemu.
- Po povolení vkladu je záložné právo viditeľné na LV.
7. Ako funguje záložné právo pri predaji nehnuteľnosti so starou hypotékou
Predávajúci si musí od banky vyžiadať:
- presný zostatok úveru,
- podmienky výmazu záložného práva,
- číslo účtu na splatenie úveru.
Kupujúci (alebo jeho banka) uhradí sumu na tento účet.
Po splatení banka:
- vystaví potvrdenie o zániku záložného práva,
- podá návrh na výmaz (alebo ho podá kupujúci).
8. Ako vymazať záložné právo z katastra
Na výmaz treba:
✔ potvrdenie banky o zániku záložného práva
✔ návrh na výmaz
✔ správny poplatok 33 € (elektronicky) alebo 66 €
Pozor: niektoré banky podávajú výmaz automaticky, iné nie.
9. Najčastejšie chyby pri zápise alebo výmaze záložného práva
❌ chybný opis nehnuteľnosti v záložnej zmluve
❌ neoverené podpisy dlžníkov
❌ chýbajúca doložka o povolení vkladu
❌ podanie na nesprávny kataster
❌ nezrovnalosti medzi zmluvou a návrhom
❌ nesprávne číslo účtu pri výmaze starej hypotéky
❌ chýbajúce dokumenty od banky
10. Čo by mal vedieť kupujúci aj predávajúci
✔ záložné právo NEMUSÍ brániť predaju
✔ banka musí vždy schváliť postup financovania
✔ všetky strany musia mať rovnaké informácie
✔ pri predaji s hypotékou je dôležité koordinovať obidve banky
✔ kúpna zmluva musí presne opisovať spôsob úhrady a výmazu