Rezervačná zmluva pri kúpe nehnuteľnosti: čo musí obsahovať a na čo si dať pozor
Rezervačná zmluva je prvý právny krok pri kúpe nehnuteľnosti. Kupujúci si ňou zabezpečuje, že byt alebo dom nebude ponúkaný iným záujemcom, a predávajúci dostáva garanciu vážneho záujmu kupujúceho.
Správne nastavená rezervačná zmluva chráni obe strany. Zlá rezervačná zmluva môže kupujúceho pripraviť o tisíce eur – a predávajúceho o čas aj seriózneho kupujúceho.
V tomto článku nájdeš všetko podstatné, čo musí rezervačná zmluva obsahovať a aké chyby sa v praxi robia najčastejšie.
1. Čo je rezervačná zmluva
Rezervačná zmluva je dohoda medzi:
- kupujúcim
- predávajúcim (alebo realitnou kanceláriou)
že danú nehnuteľnosť nebude nikto iný kupovať po dobu rezervácie.
Zvyčajne sa hradí rezervačný poplatok – ten neslúži ako záloha, ale ako záväzok kupujúceho, že má o nehnuteľnosť vážny záujem.
2. Kedy sa podpisuje rezervačná zmluva
Najčastejšie po obhliadke, keď sa kupujúci rozhodne, že chce nehnuteľnosť kúpiť, ale potrebuje:
- zabezpečiť financovanie,
- pripraviť kúpnu zmluvu,
- dohodnúť detaily obchodu.
Rezervácia chráni kupujúceho pred tým, aby mu nehnuteľnosť niekto “vyfúkol”.
3. Aké sú druhy rezervačných zmlúv
1️⃣ Rezervácia medzi kupujúcim a realitnou kanceláriou
Najčastejšia.
Pozor: realitka nie je vlastníkom nehnuteľnosti → nemôže garantovať, že predávajúci skutočne predá.
Riziko: ak predávajúci cúvne, kupujúci sa môže domáhať vrátenia poplatku len cez realitku, nie cez predávajúceho.
2️⃣ Rezervácia medzi kupujúcim a predávajúcim (ideálne)
Najbezpečnejšia forma.
Kupujúci aj predávajúci sú zmluvnými stranami.
Výhoda: jednoznačné právne postavenie a lepšia vymožiteľnosť.
3️⃣ Blokácia nehnuteľnosti bez poplatku
Dohoda bez rezervačného poplatku.
Používa sa len zriedka (napr. pri rýchlych obchodoch).
4. Čo musí obsahovať správna rezervačná zmluva
4.1 Identifikácia strán
- meno, adresa, rodné číslo/ICO
- identifikácia predávajúceho aj kupujúceho
4.2 Presný opis nehnuteľnosti
Musí sa zhodovať s listom vlastníctva:
- parcelné čísla
- súpisné číslo
- výmera
- príslušenstvo (pivnica, garáž)
- podiely na pozemkoch
4.3 Cena nehnuteľnosti
Mala by byť jasná, konečná a odsúhlasená oboma stranami.
4.4 Výška a režim rezervačného poplatku
Najdôležitejšia časť.
Musí byť uvedené:
✔ výška poplatku
✔ kto ho drží (realitka, advokátska úschova, predávajúci)
✔ kedy sa vracia
✔ kedy prepadá
✔ spôsob platby
4.5 Lehota rezervácie
Zvyčajne:
- 15 dní
- 30 dní
- 45 dní
Pri hypotéke môže byť aj dlhšia.
4.6 Podmienky uzavretia kúpnej zmluvy
Musí byť uvedené:
- dokedy sa má pripraviť kúpna zmluva
- kto ju pripraví (advokát, realitka, kupujúci)
- podmienky financovania
- termín podpisu
4.7 Záväzky predávajúceho
Zvyčajne:
✔ neponúkať nehnuteľnosť iným
✔ umožniť prístup znalcom/banke
✔ poskytnúť dokumenty (LV, pôdorysy, revízie)
5. Kedy sa rezervačný poplatok vracia
Kupujúcemu sa má vrátiť, ak:
✔ predávajúci odstúpi od predaja
✔ nehnuteľnosť má právny problém (ťarchy, spory), o ktorom neinformoval
✔ nehnuteľnosť nie je vo vlastníctve predávajúceho
✔ kupujúci nedostal hypotéku z objektívnych dôvodov, ktoré vie preukázať
6. Kedy rezervačný poplatok prepadá
Kupujúci stráca poplatok, ak:
❌ odmietne podpísať kúpnu zmluvu bez dôvodu
❌ zmení rozhodnutie
❌ spôsobí prieťahy
❌ nedotiahne financovanie, hoci je to jeho povinnosť
7. Najčastejšie chyby v rezervačných zmluvách
❌ nejasný režim poplatku
❌ chybný alebo neúplný opis nehnuteľnosti
❌ chýbajúci predávajúci ako zmluvná strana
❌ nepresne určená lehota rezervácie
❌ zmluva neladí s budúcou kúpnou zmluvou
❌ slabá ochrana kupujúceho
❌ poplatok drží realitka bez úschovy
❌ predávajúci má ťarchy, o ktorých nikto nevedel
8. Ako sa chrániť pri podpise rezervačnej zmluvy
✔ vyžiadať aktuálny LV
✔ skontrolovať ťarchy a spory
✔ určiť jasné podmienky vrátenia poplatku
✔ trvať na tom, aby bol predávajúci účastníkom zmluvy
✔ dať poplatok do advokátskej alebo notárskej úschovy
✔ neplatiť v hotovosti realitnej kancelárii
✔ skontrolovať, kto pripravuje kúpnu zmluvu