Ako zriadiť prístupovú cestu cez cudzí pozemok (vecné bremeno) – kompletný návod
Veľa pozemkov na Slovensku nemá priame napojenie na verejnú cestu.
Bez právneho prístupu však nie je možné:
- stavať,
- skolaudovať dom,
- získať hypotéku,
- ani predať pozemok za plnú hodnotu.
Riešením je vecné bremeno prístupu, ktoré umožňuje prechod a prejazd cez cudzí pozemok.
V tomto článku nájdeš kompletný postup, aké dokumenty potrebuješ, čo musí obsahovať zmluva, koľko to stojí a aké chyby sa robia najčastejšie.
1. Aké sú možnosti prístupu k pozemku
Existujú tri spôsoby, ako zabezpečiť prístup:
1️⃣ Dohoda s vlastníkom susedného pozemku
Najjednoduchšie a najčastejšie riešenie.
Výsledkom je zmluvné vecné bremeno.
2️⃣ Zriadenie vecného bremena rozhodnutím súdu
Ak sused nesúhlasí, súd môže uložiť povinnosť umožniť prístup.
Používa sa zriedkavo → zdĺhavé a drahé.
3️⃣ Napojenie na novú cestu (developerské riešenie)
Pri väčších projektoch môže obec alebo developer zriadiť novú miestnu komunikáciu.
2. Ako má vyzerať správne zriadené vecné bremeno prístupu
Pri prístupových cestách sa používa VŽDY vecné bremeno in rem.
To znamená:
- je viazané na nehnuteľnosť (nie na osobu),
- prechádza na každého ďalšieho vlastníka,
- je trvalé.
Typická formulácia:
„Pozemok parc. č. … je oprávnený prechádzať a prejazdiť cez pozemok parc. č. …“
3. Dokumenty potrebné na zriadenie vecného bremena prístupu
3.1 Zmluva o zriadení vecného bremena
Musí obsahovať:
- presné označenie povinnej nehnuteľnosti,
- presné označenie oprávnenej nehnuteľnosti,
- druh práva (prechod/prejazd),
- rozsah bremena,
- identifikáciu zmluvných strán,
- odplatu (ak je),
- doložku o povolení vkladu.
3.2 Geometrický plán (ak je potrebný)
GP je nutný, ak:
- sa presne definuje trasa cesty,
- sa ide o časť pozemku konkrétnej šírky (napr. 3 m),
- sa bremeno viaže na konkrétnu líniu.
Ak ide o všeobecné právo prechodu bez presnej trasy → GP nemusí byť.
3.3 Overené podpisy
Podpis povinného (teda vlastníka pozemku, cez ktorý sa chodí) musí byť overený.
Odporúča sa overiť aj podpis oprávneného.
3.4 Návrh na vklad na kataster
Bez podania návrhu sa bremeno nestane účinným.
Podáva oprávnený, povinný alebo ich splnomocnenec.
4. Poplatky za zriadenie vecného bremena
- 66 € – štandardný vklad
- 266 € – zrýchlený vklad
- 20–120 € – geometrický plán (podľa náročnosti)
- 0–500 € – odplata vlastníkovi pozemku (záleží od dohody)
5. Najčastejšie chyby pri zriaďovaní prístupových ciest
❌ použitie bremena in personam namiesto in rem
❌ chýbajúci geometrický plán, keď je potrebný
❌ nepresný popis parciel
❌ bremeno neobsahuje prejazd (len prechod)
❌ nejasný rozsah (šírka cesty)
❌ podpisy nie sú overené
❌ nesprávny návrh na vklad
❌ zmluva neuvádza, že bremeno je trvalé
Tieto chyby spôsobujú prerušenie alebo odmietnutie vkladu.
6. Ako kataster posudzuje vecné bremená prístupu
Kataster kontroluje:
- presné označenie parciel
- typ bremena
- rozsah práva
- či je bremeno in rem
- či text nie je neurčitý
- či je priložený GP (ak je potrebný)
Pri nepresných formuláciách vklad neprijme.
7. Ako zriadiť prístup, ak sused nesúhlasí
Ak sused odmieta podpísať zmluvu, existujú dve možnosti:
1️⃣ Súdne určenie nevyhnutnej cesty
Súd môže nariadiť právo cesty v prospech tvojho pozemku.
Nevýhoda:
– dlhé konanie (1–3 roky)
– náklady na právnika
– možná náhrada susedovi
2️⃣ Zmena územného plánu alebo vytvorenie novej komunikácie
Možné pri developerských projektoch.
8. Môžem predať pozemok bez prístupu?
Technicky áno, ale:
- kupujúci nezíska hypotéku,
- hodnota pozemku klesá o 20–50 %,
- stavba nebude povolená.
Najlepšie je prístup právne vyriešiť ešte pred predajom.