Darovacia zmluva: najčastejšie chyby a ako sa im vyhnúť
Darovanie nehnuteľnosti je jeden z najčastejších spôsobov, ako rodičia alebo starí rodičia prevedú majetok na deti či príbuzných.
Darovacia zmluva však musí byť vypracovaná presne podľa zákona – inak hrozí prerušenie vkladu, neplatnosť zmluvy alebo budúci spor medzi rodinnými príslušníkmi.
Tento článok ti ukáže, aké chyby sa pri darovacích zmluvách robia najčastejšie, ako im predísť a aké náležitosti musí darovacia zmluva obsahovať.
1. Najčastejšie chyby v darovacích zmluvách
1.1 Nesprávne alebo neúplné údaje darcu a obdarovaného
Najčastejšie chýba:
❌ rodné priezvisko
❌ rodné číslo
❌ adresa trvalého pobytu podľa OP
❌ údaj o štátnej príslušnosti
Chyby v údajoch vedú takmer vždy k prerušeniu vkladu.
1.2 Nesprávne označenie nehnuteľnosti
Rovnako ako pri kúpnej zmluve, musí súhlasiť:
- parcelné číslo
- výmera
- druh pozemku
- súpisné číslo stavby
- podiely pri spoluvlastníctve
Najčastejšia chyba:
❌ opis nehnuteľnosti sa nezhoduje s listom vlastníctva.
1.3 Chýbajúce alebo nesprávne vecné bremeno dožitia
Pri darovaní rodičia často chcú zostať v dome do smrti.
Najčastejšie chyby:
❌ bremeno nie je zapísané v zmluve
❌ je zapísané nesprávne (bez presného rozsahu)
❌ nie je zriadené ako „in rem“, ale len osobné (problém pri predaji)
Správne má byť uvedené:
„Darca si zriaďuje vecné bremeno doživotného bývania a užívania stavby v prospech seba…“
1.4 Chýba overený podpis darcu
Bez overeného podpisu darcu kataster vklad nepovolí.
1.5 Nejasné podmienky darovania
Darovacia zmluva nesmie obsahovať protihodnotu ani podmienky, ktoré ju menia na kúpu.
Chybné formulácie:
❌ „obdarovaný sa zaväzuje starať o darcu“
❌ „obdarovaný sa zaväzuje zaplatiť dlh darcu“
Takéto podmienky robia zmluvu spornou.
1.6 Dary medzi manželmi a BSM
Chyby:
❌ darovanie bez dohody o zúžení BSM
❌ nejasné, či dar prechádza do výlučného vlastníctva
❌ darovanie nehnuteľnosti len jednému manželovi bez uvedenia dôvodu
Odporúčanie:
Ak darca chce, aby dar patr il len jednému manželovi, musí to byť v zmluve výslovne uvedené.
1.7 Darovanie so záložným právom alebo exekúciou
Ak je na nehnuteľnosti:
- hypotéka
- exekúcia
- zákaz nakladania
darovanie je možné len so súhlasom banky alebo exekútora.
V opačnom prípade kataster vklad zamietne.
1.8 Nesprávne označenie podielov pri spoluvlastníctve
Časté chyby:
❌ daruje sa len časť podielu, ale nie je to jasne uvedené
❌ obdarovaný dostane nesprávny podiel
❌ chýba identifikácia podielu na pozemkoch pri bytoch
2. Čo musí obsahovať správna darovacia zmluva
✔ identifikáciu darcu a obdarovaného
✔ presný opis nehnuteľnosti
✔ vyhlásenie darcu, že nehnuteľnosť daruje
✔ vyhlásenie obdarovaného, že dar prijíma
✔ prípadné vecné bremená
✔ ustanovenie o nadobudnutí vlastníctva povolením vkladu
✔ ujednanie o trovách
✔ overený podpis darcu
3. Kedy je lepšie darovať a kedy predať
Darovanie je výhodné, keď:
- ide o prevod v rámci rodiny
- darca nechce peniaze
- darca chce ponechať bremeno dožitia
- rieši sa dedičstvo dopredu
Predaj je lepší, keď:
- darca potrebuje peniaze
- darca nechce, aby obdarovaný dedil dlh
- sú zlé rodinné vzťahy
- chce sa predísť budúcim sporom pri rozvode obdarovaného
4. Vzorová štruktúra darovacej zmluvy (zjednodušená)
- Úvodné ustanovenia
- Identifikácia strán
- Predmet darovania
- Vyhlásenia darcu
- Vyhlásenia obdarovaného
- Vecné bremeno (ak je)
- Nadobudnutie vlastníctva – povolením vkladu
- Záverečné ustanovenia
- Podpisy strán (darca – overený podpis)
5. Ako predísť sporu pri darovaní
✔ presne definovať vecné bremeno
✔ riadne identifikovať všetky parcely
✔ použiť aktuálny list vlastníctva
✔ dať zmluvu odborne skontrolovať
✔ informovať všetkých príbuzných (často ide o citlivé prevody)