Kolaudačné rozhodnutie: čo musí obsahovať a kedy ho potrebujete
Kolaudačné rozhodnutie je oficiálny dokument, ktorým stavebný úrad potvrdzuje, že stavba bola dokončená v súlade s projektom a je schopná užívania.
Pri predaji nehnuteľnosti, čerpaní hypotéky alebo zápise stavby na kataster patrí medzi najdôležitejšie dokumenty.
V tomto článku sa dozvieš, kedy je kolaudácia potrebná, čo musí obsahovať a aké chyby vznikajú najčastejšie.
1. Čo je kolaudačné rozhodnutie
Kolaudačné rozhodnutie je výsledkom kolaudačného konania.
Potvrdzuje:
- že stavba bola postavená podľa projektu,
- že je technicky a bezpečnostne spôsobilá,
- že ju možno užívať (bývať, prenajímať, prevádzkovať),
- že spĺňa hygienické, protipožiarne a stavebné normy.
Bez kolaudácie je stavba neužívanuschopná a môže byť považovaná za čiernu stavbu.
2. Kedy kolaudačné rozhodnutie potrebujete
2.1 Pri predaji novostavby
Kupujúci a jeho banka ho budú požadovať.
Bez kolaudácie môže:
- banka neuznať hodnotu nehnuteľnosti,
- kupujúci odmietnuť prevzatie,
- kataster odmietnuť zápis.
2.2 Pri zápise stavby na kataster
Ak chceš zapísať dom ako „riadnu stavbu“, musíš mať kolaudáciu.
Bez nej je možné zapísať len „rozostavanú stavbu“.
2.3 Pri čerpaní hypotéky
Banka často vyžaduje kolaudačné rozhodnutie buď:
- pred čerpaním úveru,
- alebo pred druhou/trťou tranžou.
2.4 Pri zmene užívania stavby
Napr.:
- garáž → byt
- sklad → kancelária
- prízemie domu → obchod
Každá zmena vyžaduje nové kolaudačné rozhodnutie.
2.5 Po rozsiahlej rekonštrukcii
Ak sa menia konštrukčné prvky stavby:
- nosné steny
- strecha
- rozvody
- dispozícia
- požiarne úseky
môže stavebný úrad vyžadovať nové kolaudačné konanie.
3. Čo musí obsahovať kolaudačné rozhodnutie
Kolaudačné rozhodnutie obsahuje:
✔ presnú identifikáciu stavby (parcela, súpisné číslo)
✔ účel užívania (rodinný dom, byt, garáž…)
✔ súlad s projektovou dokumentáciou
✔ výsledky odborných prehliadok a skúšok
✔ zoznam revízií (elektrina, komíny, plyn, tlakové skúšky)
✔ podmienky užívania
✔ dátum právoplatnosti rozhodnutia
Tieto údaje musia sedieť s listom vlastníctva a projektom.
4. Dokumenty potrebné ku kolaudácii
Pred kolaudáciou je potrebné predložiť:
- žiadosť o kolaudáciu
- projektovú dokumentáciu
- geometrický plán stavby
- revízne správy (elektrina, bleskozvod, komín)
- tlakové skúšky vody a kanalizácie
- energetický certifikát
- vyhlásenia dodávateľov prác
- stavebný denník
- fotodokumentáciu
- potvrdenie o likvidácii odpadu zo stavby
Najčastejšie chýbajúce dokumenty:
❌ revízie
❌ energetický certifikát
❌ geodetické zameranie
5. Ako prebieha kolaudačné konanie (krok za krokom)
Krok 1 – Podanie žiadosti
Predkladá sa na príslušný stavebný úrad.
Krok 2 – Kontrola dokumentov
Úrad preverí správnosť podkladov.
Krok 3 – Odborná obhliadka stavby
Úrad môže vykonať obhliadku, zväčša trvá 20–40 min.
Krok 4 – Vyhotovenie rozhodnutia
Úrad vydá kolaudačné rozhodnutie, ktoré musí nadobudnúť právoplatnosť (~15 dní).
Krok 5 – Zápis stavby na kataster
Na základe kolaudácie sa zapíše:
- rodinný dom
- bytový dom
- iná stavba
6. Najčastejšie chyby pri kolaudácii
❌ nepripravené revízie
❌ chýbajúci energetický certifikát
❌ rozdiely medzi projektom a realitou
❌ nezapísané zmeny počas stavby
❌ zle vyplnené formuláre
❌ chybný geometrický plán
❌ neupravený terén okolo domu (odvodnenie)
❌ chýbajúce prístavby, ktoré sa postavili navyše
Tieto chyby môžu konanie predĺžiť aj o niekoľko mesiacov.
7. Môžem predať dom bez kolaúčného rozhodnutia?
Áno, ale:
- predáva sa ako rozostavaná stavba,
- kupujúci nedostane hypotéku (vo väčšine prípadov),
- cena je nižšia,
- kupujúci preberá riziká nedokončenej stavby.
Najčastejšia prax:
Predaj s dohodou, že kolaudáciu zabezpečí predávajúci pred podpisom kúpnej zmluvy alebo pred podaním vkladu.