Ako pripraviť byt alebo dom na predaj: technické, právne a marketingové kroky, ktoré rozhodujú o cene
Predaj nehnuteľnosti nie je len o tom „dať inzerát na internet“.
Aby sa predal rýchlo, za dobrú cenu a bez právnych problémov, je potrebné pripraviť:
- samotnú nehnuteľnosť,
- právne dokumenty,
- marketing a prezentáciu,
- stratégiu predaja.
V tomto článku nájdeš kompletný návod, ako pripraviť byt alebo dom na predaj profesionálne – presne tak, ako to robia úspešné realitné agentúry.
1. Technická príprava nehnuteľnosti na predaj
Ak je nehnuteľnosť dobre upravená, predáva sa rýchlejšie a za vyššiu cenu.
1.1 Home staging – vizuálna úprava
– odstrániť osobné predmety
– zjednotiť farby, odtiene, dekorácie
– doplniť svetlo, zrkadlá, textílie
– vymaľovať neutrálne farby
– upratať a odstrániť haraburdy
Kupujúci kupuje pocit. Prvý dojem rozhoduje.
1.2 Opravy pred predajom
Najväčší vplyv na cenu majú:
- výmena poškodených zásuviek, líšt, kľučiek
- oprava kvapkajúcich batérií
- oprava plesní a mapa na stenách
- kontrola strechy, žľabov, odvodnenia
- odstránenie zápachov (fajčenie, zvieratá)
Malé opravy môžu zvýšiť hodnotu aj o 2–5 %.
1.3 Úprava exteriéru pri rodinnom dome
– pokosenie trávnika
– odstránenie buriny
– upratanie dvora
– oprava plotu
– vypratanie garáže/schovku
Prvý dojem z exteriéru rozhoduje o tom, či vôbec kupujúci vojde dnu.
2. Právna príprava predaja – najdôležitejšia časť
Právne chyby sú dôvodom až 70 % problémov pri predaji.
Tu sú kroky, ktoré treba urobiť:
2.1 Kontrola listu vlastníctva (LV)
Skontroluj:
- vlastníkov
- BSM
- ťarchy
- vecné bremená
- exekúcie
- poznámky o konaniach
- parcely a výmery
Čistý LV = rýchly predaj.
2.2 Kontrola dokumentácie stavby
Najčastejšie problémy vznikajú kvôli:
❌ nepovoleným prístavbám
❌ nezapísaným stavbám
❌ nesúladom medzi skutočným stavom a LV
❌ chýbajúcemu kolaudačnému rozhodnutiu
Potrebné dokumenty:
- kolaudačné rozhodnutie
- projektová dokumentácia
- geometrický plán
- energetický certifikát
- stavebné povolenia (ak sú potrebné)
2.3 Energetický certifikát
Je povinný pri predaji aj prenájme.
Kupujúcemu sa musí odovzdať pri podpise.
2.4 Vzťahy medzi spoluvlastníkmi / BSM
Skontrolovať:
- či predávajúci potrebuje podpis manžela
- či existuje predkupné právo
- či niekto nesúhlasí s predajom
2.5 Hypotéka na nehnuteľnosti
Ak je na nehnuteľnosti hypotéka:
- treba vyžiadať súhlas banky
- zistiť zostatok úveru
- pripraviť výmaz záložného práva
- informovať kupujúceho (najmä pri hypotéke)
3. Dokumenty, ktoré si treba pripraviť
Pred predajom si priprav:
✔ list vlastníctva
✔ katastrálnu mapu
✔ pôdorysy
✔ kolaudačné rozhodnutie
✔ energetický certifikát
✔ fotografie stavby a pozemku
✔ zmluvy o dodávkach energií (kvôli prepisu)
Kupujúci ocení transparentnosť – zvyšuje dôveru aj cenu.
4. Marketing a prezentácia nehnuteľnosti
4.1 Profesionálne fotografie (kľúčové)
Najlepšie investované peniaze.
Fotografie rozhodujú o tom, koľko ľudí klikne na inzerát.
4.2 Videoprehliadka
Zvyšuje atraktivitu a dôveru.
Kupujúci si vie nehnuteľnosť „prejsť“ ešte pred obhliadkou.
4.3 3D scan / virtuálna prehliadka
Najmä pri domoch alebo väčších bytoch.
Výrazne zvyšuje počet vážnych záujemcov.
4.4 Profesionálny popis nehnuteľnosti
Musí obsahovať:
- veľkosť
- dispozíciu
- lokalitu
- výhody
- stav
- technické dáta
- prednosti, ktoré nie sú vidieť na fotkách
5. Strategické nastavenie ceny
Najväčšia chyba predávajúcich je prestrelená cena.
Odporúčam:
- porovnať ceny v okolí
- preveriť reálne predaje (nie len inzeráty)
- zvážiť znalecký posudok
- pracovať s rozpätím (napr. od – do)
Realitná stratégia:
Cena má byť nastavená tak, aby prilákala záujemcov, nie odplašila.
6. Ako prebieha ideálny predaj z pohľadu procesu
- Právny audit nehnuteľnosti
- Technická príprava (home staging, úpravy)
- Profesionálny marketing (foto, video, 3D)
- Príprava rezervačnej zmluvy
- Vypracovanie kúpnej zmluvy
- Hypotéka / financovanie kupujúceho
- Podanie návrhu na vklad
- Odovzdanie nehnuteľnosti + prepis energií