Ako zistiť právne vady na liste vlastníctva – kompletný návod
Pred podpisom kúpnej alebo darovacej zmluvy je absolútne nevyhnutné overiť, či má nehnuteľnosť právne vady.
Tieto vady môžu zablokovať predaj, odložiť čerpanie hypotéky, spôsobiť prerušenie vkladu alebo v najhoršom prípade dokonca zneplatniť celú zmluvu.
V tomto článku ti vysvetlím, ako právne vady nájsť, správne pochopiť a čo s nimi robiť.
1. Čo sú právne vady nehnuteľnosti
Právne vady sú také okolnosti, ktoré bránia tomu, aby sa nehnuteľnosť dala bez problémov predať alebo previesť.
Tieto vady sú vždy viditeľné najmä na liste vlastníctva (LV).
Najčastejšie ide o:
- ťarchy (hypotéky, vecné bremená)
- exekúcie
- poznámky o začatom konaní
- súdne spory
- duplicitu vlastníctva
- záložné práva v prospech bánk alebo osôb
- práva tretích osôb (napr. právo dožitia)
2. Ako čítať list vlastníctva – tri časti LV
LV sa delí na:
A – Vlastníci a iné oprávnené osoby
Tu nájdeš:
- mená vlastníkov
- výšku ich podielov
- titul nadobudnutia (kúpna zmluva, dedičstvo, darovanie)
Právne vady v časti A:
❌ nesedí vlastník s osobou, ktorá predáva
❌ rozpor v podieloch
❌ nezapísaný spoluvlastník
❌ BSM nie je zohľadnené
B – Pozemky a stavby
Tu sa kontroluje:
- parcela
- druh pozemku
- výmery
- súpisné číslo stavby
- stav zápisu
Právne vady v časti B:
❌ nesprávne údaje v zmluve (pozor najmä na výmery)
❌ chýbajúca stavba, ktorá má byť predmetom prevodu
❌ nezapísaná prístavba alebo garáž
❌ chybne zakreslené parcely
C – Ťarchy
Najdôležitejšia časť LV pri kúpe.
Tu sa zapisujú:
1. Záložné práva (hypotéky)
– v prospech bánk
– v prospech fyzických osôb
– exekučné záložné práva
2. Vecné bremená
– právo prechodu a prejazdu
– právo uloženia vedenia
– právo doživotného bývania
3. Predkupné práva
– zmluvné
– zákonné
4. Exekúcie
– exekučné príkazy
– exekučné záložné práva
– blokácie
5. Iné obmedzenia
– zákaz nakladania s nehnuteľnosťou
– rozhodnutia súdov
3. Najčastejšie právne vady a ako ich zistiť
3.1 Hypotéka na nehnuteľnosti
Na LV vidíš hypotéku v časti C ako:
„Záložné právo v prospech banky …“
Ako riešiť:
- banka predávajúceho musí dať súhlas na výmaz
- nová banka financuje splatenie starej hypotéky
- výmaz sa vykoná po zaplatení
3.2 Vecné bremeno
Časté typy:
- právo dožitia
- právo prechodu
- uloženie potrubia/káblov
- bremená pre distribučné spoločnosti
Niektoré prekážajú predaju (napr. právo dožitia), iné nie (napr. energetické vedenia).
3.3 Exekúcia
Na LV sa zobrazí ako:
„Exekučné záložné právo“
„Exekútor XY, číslo spisu…“
Predaj nehnuteľnosti s exekúciou je možný, ale:
- treba súhlas exekútora
- treba presný postup výplaty exekúcie
- peniaze často idú najprv exekútorovi
- v zmluve to musí byť presne uvedené
3.4 Poznámky o prebiehajúcom konaní
Kataster zapisuje:
- poznámku sporu
- poznámku o vklade (napr. práve prebieha iné katastrálne konanie)
- poznámku o neúplnom zápise
Tieto poznámky môžu znamenať:
❌ prebiehajúci súdny spor
❌ napadnutý prevod
❌ nezapísané práva alebo chyby
3.5 Duplicita vlastníctva
Zriedkavé, ale veľmi vážne.
Na LV sa objavia dvaja vlastníci toho istého pozemku.
Riešenie:
- právny audit
- súdne konanie
- pozastavenie predaja, kým sa situácia nevyrieši
3.6 Nezrovnalosti medzi parcelami
Napríklad:
- parcela na LV má inú výmeru než v zmluve
- nie je zapísaná garáž alebo prístavba
- LV neobsahuje stavbu, ktorá fyzicky existuje
Riešenie:
- geometrický plán
- žiadosť o opravu chyby na katastri
- dodatočný zápis stavby
4. Ako urobiť kompletnú kontrolu právnych vád (checklist)
Krok 1: Stiahnuť aktuálny list vlastníctva
Odporúčané: posledných 30 dní.
Krok 2: Skontrolovať časť A – vlastníci
✔ podiely
✔ mená
✔ BSM
✔ titul nadobudnutia
Krok 3: Skontrolovať časť B – pozemky a stavby
✔ výmery
✔ druh pozemku
✔ súpisné čísla
✔ všetky parcely, ktoré majú byť predmetom prevodu
Krok 4: Skontrolovať časť C – ťarchy
✔ hypotéky
✔ vecné bremená
✔ exekúcie
✔ predkupné práva
✔ zákazy nakladania
Krok 5: Preveriť, či sa údaje zhodujú s kúpnu zmluvou
5. Kedy je nehnuteľnosť „čistá“ a pripravená na predaj
Nehnuteľnosť je právne bezproblémová, ak:
✔ nemá exekúciu
✔ nemá zákaz nakladania
✔ nemá poznámku sporu
✔ nemá duplicitného vlastníka
✔ vecné bremená sú jasne identifikované a neprekážajú predaju
✔ hypotéka je riešiteľná (bežný postup)