Ako vytvoriť bezpečnú rezervačnú zmluvu – kompletný návod
Rezervačná zmluva je prvým krokom pri kúpe nehnuteľnosti. Chráni predávajúceho, realitnú kanceláriu aj kupujúceho.
Zároveň je to dokument, pri ktorom sa robí najviac chýb – a tie môžu viesť k sporom o vrátenie peňazí, neplatnosti zmluvy alebo dokonca súdnym konaniam.
V tomto článku nájdeš všetko, čo musí bezpečná rezervačná zmluva obsahovať, ako správne nastaviť rezervačný poplatok a čo sa najčastejšie pokazí.
1. Čo je rezervačná zmluva a prečo je dôležitá
Rezervačná zmluva zabezpečuje, že:
- nehnuteľnosť nebude ponúkaná ďalším záujemcom,
- predávajúci drží cenu a podmienky,
- kupujúci má istotu, že nehnuteľnosť pre neho „počk á“,
- realitná kancelária má právny základ na prijatie rezervačného poplatku.
Je to záväzok na určitý čas – zväčša 14 až 30 dní, počas ktorých vzniká exkluzívny vzťah medzi záujemcom a predávajúcim/RK.
2. Základné náležitosti bezpečnej rezervačnej zmluvy
2.1 Identifikácia strán
Musí byť uvedené:
- predávajúci (alebo jeho plná moc)
- kupujúci/záujemca
- realitná kancelária (ak vystupuje v zmluve)
Údaje musia byť presné podľa OP.
2.2 Presný opis nehnuteľnosti
Rovnako ako v kúpnej zmluve:
- parcela, výmera, druh pozemku
- stavba, súpisné číslo
- číslo bytu, podiely
- list vlastníctva
- katastrálne územie
Nejasný opis = neplatná rezervačka.
2.3 Rezervačný poplatok
Najdôležitejšia časť zmluvy.
Musí obsahovať:
- presnú výšku (napr. 3 000 €)
- komu sa poplatok uhrádza
- či sa započítava do kúpnej ceny
- dátum splatnosti
- spôsob úhrady (prevod/hotovosť)
- podmienky vrátenia / prepadnutia
Odporúčanie:
Poplatok vždy započítavať do kúpnej ceny a viesť ho transparentne.
2.4 Lehota rezervácie
Musí byť jasne stanovená, napr.:
„Rezervácia trvá do 15. 3. 2025 vrátane.“
Po jej uplynutí môže predávajúci ponúknuť nehnuteľnosť ďalším záujemcom.
2.5 Povinnosti predávajúceho
Najčastejšie:
- neposkytovať nehnuteľnosť ďalším záujemcom,
- umožniť obhliadku znalcom alebo banke,
- predložiť potrebné dokumenty (LV, kolaudácia, energetický certifikát),
- spolupracovať pri príprave kúpnej zmluvy.
2.6 Povinnosti kupujúceho
Zvyčajne:
- zabezpečiť financovanie (úver/úspory),
- spolupracovať pri doplnení údajov,
- poskytnúť potrebné dokumenty banke,
- rešpektovať lehotu rezervácie,
- podpísať kúpnu zmluvu v stanovenom termíne.
2.7 Storno podmienky – kedy sa poplatok vracia a kedy prepadá
Musí byť presne stanovené, aby bola rezervačná zmluva vymáhateľná.
Bežné dôvody na vrátenie:
✔ banka neschváli úver (ak je to uvedené v zmluve)
✔ chyba na strane predávajúceho (skryté právne vady)
✔ predávajúci odstúpi od predaja
Dôvody na prepadnutie:
✔ kupujúci odstúpi bez dôvodu
✔ kupujúci nespolupracuje pri financovaní
✔ kupujúci odmietne podpísať kúpnu zmluvu bez vážneho dôvodu
3. Rezervačný poplatok – pozor na zákonné obmedzenia
Od roku 2020 slovenské súdy riešili viacero sporov s rezervačnými poplatkami.
Aby bola rezervačná zmluva právne v poriadku:
- poplatok nesmie byť skrytá pokuta
- poplatok musí byť transparentný
- musí byť jasné, komu patrí a prečo
- nemôže byť neprimerane vysoký
- musí byť jasne viazaný na konkrétnu nehnuteľnosť
Najbezpečnejšie je použiť formuláciu:
„Rezervačný poplatok sa v plnej výške započítava do kúpnej ceny.“
4. Rezervačná zmluva a hypotéka
Veľmi dôležité:
Ak kupujúci žiada hypotéku, zmluva musí obsahovať:
- že kupujúci bude žiadať úver,
- že predávajúci poskytne súčinnosť,
- že ak banka úver neschváli, poplatok sa vracia (ak sa tak strany dohodnú),
- lehoty na predloženie dokladov banke.
Odporúčam zahrnúť vetu:
„Ak banka zamietne úver z dôvodov na strane kupujúceho, rezervačný poplatok sa vracia/nevracia podľa dohody strán.“
5. Najčastejšie chyby v rezervačných zmluvách
❌ nejasný opis nehnuteľnosti
❌ chýba lehota rezervácie
❌ nejasné podmienky vrátenia poplatku
❌ prehnane vysoké rezervačné poplatky
❌ chýba identifikácia kupujúceho podľa OP
❌ RK prijme rezervačný poplatok, aj keď nemá mandát od predávajúceho
❌ používanie starých neaktuálnych formulárov
❌ nezapočítanie poplatku do kúpnej ceny
❌ chýba presná definícia povinností predávajúceho a kupujúceho