Kúpna zmluva je najdôležitejší dokument pri prevode nehnuteľnosti. Aj drobný detail môže spôsobiť prerušenie vkladu o 30 dní alebo dokonca zamietnutie celého konania.
V praxi sa opakujú rovnaké chyby stále dookola – a práve tie si prejdeme v tomto článku, spolu s vysvetlením a odporúčaním, ako sa im vyhnúť.

---

1. Nesprávne alebo neúplné údaje o zmluvných stranách

Kataster kontroluje:

• meno, priezvisko
• rodné priezvisko
• rodné číslo / dátum narodenia
• trvalý pobyt
• občianstvo

Najčastejšie chyby:

❌ chýba rodné priezvisko
❌ preklep v mene alebo rodnom čísle
❌ uvedenie starého trvalého pobytu
❌ chýba údaj o občianstve

Výsledok: prerušenie konania.

---

2. Nesprávne alebo neúplné označenie nehnuteľnosti

Toto je najčastejšia príčina problémov.

Typické chyby:

❌ zle uvedené parcelné číslo
❌ chýba výmera
❌ nesprávny druh pozemku (záhrada vs. zastavaná plocha)
❌ chýba súpisné číslo stavby
❌ chýba podiel na pozemkoch pri bytoch
❌ chýba opis príslušenstva (pivnica, garážové státie)

Odporúčanie:
Údaje prepisovať doslova z listu vlastníctva a katastrálnej mapy.

---

3. Chýba alebo je nesprávne uvedený spôsob úhrady kúpnej ceny

Banky aj kataster potrebujú jasné informácie:

• koľko sa platí,
• komu sa platí,
• kedy sa platí,
• ako sa platí (hotovosť, úschova, hypotéka),
• aké sú lehoty.

Najčastejšie chyby:

❌ chýbajú lehoty na úhradu
❌ chýba číslo účtu predávajúceho
❌ nejasné formulácie („kúpna cena bude uhradená neskôr“)
❌ nezohľadnené podmienky banky

---

4. Chýbajúce alebo nesprávne podpisy

Podpisy musia byť:

✔ na správnom mieste (posledná strana)
✔ overené (minimálne podpis predávajúceho)
✔ rovnaké na všetkých vyhotoveniach

Najčastejšie chyby:

❌ chýba podpis jedného z predávajúcich
❌ chýba podpis manžela pri BSM
❌ podpis je mimo overovacej doložky
❌ overenie je na nesprávnej kópii

---

5. Chyby pri BSM (bezpodielovom spoluvlastníctve manželov)

Veľmi častý problém.

Najčastejšie:

❌ kupujúci sú manželia, ale nespomenie sa, že nadobúdajú do BSM
❌ predávajúci je v BSM a podpisuje len jeden z manželov
❌ banke nesedia údaje kupujúcich so záložnou zmluvou

Riešenie:
Vždy uvádzať presnú formuláciu:

„Kupujúci nadobúdajú nehnuteľnosť do bezpodielového spoluvlastníctva manželov.“

---

6. Chýbajúce prílohy

Zmluva musí obsahovať:

• prílohy, ktoré sa v texte spomínajú
• geometrické plány
• znalecké posudky (pri hypotéke)
• súhlas banky (pri nehnuteľnostiach s ťarchou)

Najčastejšia chyba:
❌ v texte sa uvádza geometrický plán, ale nie je priložený.

---

7. Chyby pri rozostavanej stavbe

Ak sa predáva rozostavaná stavba, najväčšie chyby sú:

❌ stavba nie je zapísaná na LV
❌ chýba GP stavby
❌ chýba odkaz na stavebné povolenie
❌ je použitý nesprávny termín („stavba“ namiesto „rozostavaná stavba“)

Kataster tento typ chýb nekompromisne zamieta.

---

8. Nejasné formulácie v zmluve – „gumové“ texty

Kataster aj banky neznášajú nepresnosti.

Rizikové formulácie:

❌ „zmluvné strany sa dohodnú neskôr“
❌ „kúpna cena bude uhradená po dohode strán“
❌ „predmetom prevodu je časť pozemku“
❌ „stav nehnuteľnosti je zjavný“

Vždy treba presnosť.

---

9. Zmluva nie je v súlade s bankou

Banka požaduje:

• špecifické formulácie o čerpaní úveru
• špecifické podmienky pre hypotéku
• zosúladenie kúpnej aj záložnej zmluvy

Ak nesedia, banka odmietne uvoľnenie peňazí.

---

10. Chyby v dátumoch a číslach strán

Praktické chyby:

❌ chýbajúce dátumy podpisov
❌ rôzne dátumy podpisov na rôznych kópiách
❌ nejednotné číslovanie strán
❌ preklepy v číslach LV alebo parciel

---

11. Zmluva nie je dostatočne konkrétna o prechode vlastníckeho práva

Musí tam byť:

„Vlastnícke právo prechádza na kupujúceho povolením vkladu do katastra nehnuteľností.“

Ak je uvedené niečo iné alebo nejasné, vznikajú spory a prerušovanie.

---

12. Zmluva nereflektuje existujúce ťarchy

Ak sú na LV:

• záložné právo banky
• vecné bremená
• poznámky sporu
• exekúcie

Zmluva musí uvádzať:

• či ostávajú zachované
• či sa vymazávajú
• ako bude prebiehať výmaz ťarchy banky