Zmluva o budúcej kúpnej zmluve – kedy ju banka vyžaduje a čo musí obsahovať
Zmluva o budúcej kúpnej zmluve (ZoBKZ) je dokument, ktorým sa predávajúci aj kupujúci zaväzujú, že v budúcnosti uzavrú riadnu kúpnu zmluvu.
Používa sa hlavne v prípadoch, keď aktuálne nie je možné podpísať definitívnu kúpnu zmluvu, ale banka alebo predávajúci potrebujú právnu istotu.
V tomto článku nájdeš, kedy sa ZoBKZ používa, čo musí obsahovať a akým chybám sa treba vyhnúť, aby ju kataster aj banka bez problémov akceptovali.
1. Kedy banka vyžaduje zmluvu o budúcej kúpnej zmluve
Najčastejšie situácie:
1.1 Nehnuteľnosť ešte nie je pripravená na predaj
- nedokončená stavba
- nerozdelené parcely
- neukončené dedičské konanie
- čaká sa na geometrický plán
- čaká sa na výmaz ťarchy (napr. hypotéka predávajúceho)
1.2 Kupujúci potrebuje preukázať banke záväzok predávajúceho
Banka chce istotu, že predávajúci nepredá nehnuteľnosť niekomu inému, kým kupujúci vybavuje hypotéku.
1.3 Kúpa v developerskom projekte
Pri bytoch a domoch vo výstavbe je ZoBKZ štandard – finalizuje sa až po kolaudácii.
1.4 Potreba zabezpečiť čerpanie úveru neskôr
Napríklad keď:
- sa čaká na pridelenie súpisného čísla,
- stavba ešte nie je zapísaná v katastri,
- treba vyriešiť prístup, vecné bremená či siete.
2. Čo musí obsahovať zmluva o budúcej kúpnej zmluve
Aby bola právne platná a bankou akceptovaná, musí mať presné povinné náležitosti.
2.1 Identifikácia zmluvných strán
- meno, priezvisko
- rodné priezvisko
- rodné číslo
- trvalý pobyt
- občianstvo
Pri BSM obaja manželia.
2.2 Detailný opis nehnuteľnosti
Nesmie byť nejasný alebo všeobecný. Musí obsahovať presne to, čo aj riadna kúpna zmluva:
- parcelné čísla
- druh pozemku
- výmera
- súpisné číslo stavby (ak existuje)
- bytová jednotka (ak je to byt)
- podiely na spoločných častiach a pozemkoch
Ak nehnuteľnosť ešte neexistuje v katastri (napr. rozostavaná stavba), opisuje sa:
- podľa projektu
- podľa geometrického plánu
- podľa stavebného povolenia
2.3 Dohoda o budúcej kúpnej cene
Musí byť jasná:
- presná suma
alebo - presný spôsob výpočtu (napr. podľa výmery z kolaudácie)
Banka vyžaduje jednoznačnú formuláciu.
2.4 Lehota, dokedy musia strany uzavrieť riadnu kúpnu zmluvu
Najčastejšie 3–12 mesiacov.
Musí tam byť veta:
„Zmluvné strany sa zaväzujú uzavrieť kúpnu zmluvu najneskôr do …“
2.5 Záväzok predávajúceho nepredať nehnuteľnosť inej osobe
Toto je extrémne dôležité.
Banka potrebuje vedieť, že nehnuteľnosť nebude predaná nikomu inému počas vybavovania hypotéky.
2.6 Spôsob financovania (najmä hypotéka)
V ZoBKZ sa môže uviesť:
- kupujúci žiada hypotéku
- predávajúci poskytne potrebnú súčinnosť
- po splnení podmienok banky bude podpísaná riadna kúpna zmluva
2.7 Sankcie za neuzavretie zmluvy
Najčastejšie:
- zmluvná pokuta
- vrátenie zálohy
- strata rezervačného poplatku
Banka síce sankcie nevyžaduje, ale kupujúci ich často potrebujú.
3. Kedy sa zmluva o budúcej kúpnej zmluve nepoužíva
Nepoužíva sa v prípadoch, keď:
- je možné rovno podpísať riadnu kúpnu zmluvu,
- banka nevyžaduje žiadne podmienky,
- nehnuteľnosť je už zapísaná a bez tiarch,
- predávajúci aj kupujúci sú pripravení na okamžitý prevod.
V týchto situáciách je ZoBKZ zbytočná.
4. Najčastejšie chyby v ZoBKZ
❌ neúplný alebo nesprávny opis nehnuteľnosti
❌ neurčená kúpna cena
❌ chýbajúca lehota na podpis kúpnej zmluvy
❌ nejasné záväzky predávajúceho
❌ nezhody medzi ZoBKZ a budúcou kúpnu zmluvou
❌ chýbajúce podiely alebo príslušenstvo
❌ zmluva nie je podpísaná všetkými osobami v BSM
Tieto chyby môžu spôsobiť, že:
- banka odmietne hypotéku,
- predaj sa oddiali,
- ZoBKZ nebude vymáhateľná.