Zriadenie vecného bremena pri rozostavanej stavbe je špecifický proces. Nehnuteľnosť ešte nie je skolaudovaná, často nie je zapísaná na liste vlastníctva ako stavba, a preto musia byť splnené ďalšie podmienky.
Ak sa zápis neurobí správne, kataster vklad preruší alebo zamietne.

Tento článok vám prinesie prehľad o tom, ako postupovať, čo potrebujete a na čo si dať najväčší pozor.

---

1. Kedy je potrebné riešiť vecné bremeno pri rozostavanej stavbe

Najčastejšie dôvody:

• prístupová cesta k stavbe vedie cez cudzí pozemok
• prechádzajúce inžinierske siete (elektrina, voda, kanalizácia, plyn)
• potreba uloženia potrubí alebo vedenia na cudzom pozemku
• prístup stavebnou technikou počas výstavby
• právo prechodu a prejazdu musí byť vyriešené ešte pred kolaudáciou

Hypotekárne banky väčšinou nepustia financovanie, ak stavba nemá právny prístup vyriešený.

---

2. Ako musí byť rozostavaná stavba zapísaná na liste vlastníctva

Aby kataster vôbec prijal zmluvu o zriadení vecného bremena, rozostavaná stavba musí byť zapísaná v zmysle § 46a Katastrálneho zákona.

To znamená:

• stavba musí mať geometrický plán stavby alebo protokol o určení polohy stavby,
• stavebný úrad vydáva potvrdenie o rozostavanosti,
• vlastník podá návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra,
• po povolení vkladu sa stavba objaví na LV ako „rozostavaná stavba“.

Bez toho sa vecné bremeno k stavbe viazať nedá – pretože právne ešte „neexistuje“.

---

3. Zriadenie vecného bremena – čo musí obsahovať zmluva

Zmluva o zriadení vecného bremena pri rozostavanej stavbe musí obsahovať:

A. Presnú identifikáciu strán

vlastník stavby = oprávnený z vecného bremena
vlastník susedného pozemku = povinný

B. Presný opis rozostavanej stavby

• parcela, na ktorej stojí
• stavebné povolenie
• spôsob využitia stavby
• označenie podľa geometrického plánu

C. Presný rozsah bremena

Kataster vyžaduje jasné vymedzenie:

• pás prechodu (šírka v metroch)
• trasa vedenia (elektrina, voda, kanalizácia)
• či ide o prechod, prejazd, uloženie vedenia, alebo kombináciu viacerých práv

Najčastejšia chyba:
❌ zmluva neurčuje, kde presne prechádza bremeno.

D. Odplata / bezodplatnosť

Musí byť uvedené, či je bremeno:

• bezodplatné
  alebo
• za jednorazovú finančnú náhradu

E. Vyhlásenia strán

Najdôležitejšie:

• vlastník povinného pozemku súhlasí so zriadením bremena
• bremeno bude viazané in rem – na parcelu, nie na osobu

---

4. Geometrický plán – kedy je povinný

V prípade rozostavanej stavby je geometrický plán povinný vždy, ak:

• sa vymedzuje presný pás bremena,
• ide o uloženie vedenia (káble, potrubia),
• mení sa hranica pozemkov,
• zasahuje sa na cudzie parcely.

Bez GP kataster vklad nezapíše – zmluva bez grafického vymedzenia je považovaná za neurčitú.

---

5. Ako prebieha celý proces krok po kroku

Krok 1: Zápis rozostavanej stavby do katastra

– geometrický plán
– potvrdenie stavebného úradu
– návrh na vklad
– zápis stavby

Krok 2: Geometrický plán vecného bremena

– zameranie trasy geodetom
– vyhotovenie GP
– odsúhlasenie so susedom

Krok 3: Zmluva o zriadení vecného bremena

– presné označenie parciel + stavby
– presný rozsah bremena
– odplata / bezodplatnosť
– overené podpisy

Krok 4: Podanie na kataster

– návrh na vklad
– zmluva
– geometrický plán
– správny poplatok 66 € / zrýchlene 266 €

Krok 5: Povolenie vkladu a zápis

– po zápise je bremeno trvalé
– viaže sa na parcelu, nie na vlastníka

---

6. Najčastejšie chyby pri zápise bremena pri rozostavanej stavbe

❌ stavba nie je zapísaná v katastri → bremeno nie je na čo zapísať
❌ chýba geometrický plán → kataster preruší konanie
❌ nepresná trasa bremena v zmluve
❌ nesprávne identifikačné údaje parciel
❌ zmluva má bremeno in personam (na osobu), nie in rem (na nehnuteľnosť)
❌ podpisy nie sú overené
❌ chýba súhlas manžela pri BSM
❌ zmluva neobsahuje šírku a dĺžku bremena

Takmer všetky tieto chyby vedú k prerušeniu alebo zamietnutiu vkladu.