Ako riešiť chýbajúci prístup na pozemok – právne možnosti a postup
Prístup na pozemok je jedna z najdôležitejších podmienok vlastníctva. Bez prístupovej cesty nie je možné:
- dostať stavebné povolenie,
- získať hypotéku,
- reálne pozemok užívať,
- a často ani predať nehnuteľnosť.
Na Slovensku je veľké množstvo pozemkov bez právneho prístupu – najmä záhrad, orných pôd a stavebných parciel v rozrastajúcich sa obciach. V tomto článku vysvetľujem všetky možnosti, ako problém riešiť legálne a trvalo tak, aby ho kataster zapísal bez komplikácií.
1. Ako zistiť, či váš pozemok má alebo nemá prístup
Nestačí, že „sa tam dá prejsť“. Kataster posudzuje právny stav, nie fyzickú realitu.
Pozemok má prístup vtedy, ak:
✔ existuje parcela vo vlastníctve obce alebo vlastníka pozemku, ktorá slúži ako cesta,
alebo
✔ je zapísané vecné bremeno práva prechodu / prejazdu v prospech parcely.
Pozemok nemá prístup, keď:
✘ vedie k nemu len súkromný pozemok suseda, ale bez bremena,
✘ cesta existuje len „vyšľapaná“, nie právne zapísaná,
✘ pozemok je obkolesený súkromnými parcelami,
✘ prístup bol kedysi ústny a neexistuje zmluva.
2. Právne možnosti riešenia chýbajúceho prístupu
1. Zriadenie vecného bremena – dobrovoľná dohoda
Najčastejšie riešenie.
Funguje tak, že vlastník susedného pozemku podpisom povolí:
- právo prechodu peši,
- právo prejazdu autom,
- alebo oboje.
Do zmluvy sa zakreslí presný rozsah prístupu – pás v metroch – a podá sa návrh na vklad.
Výhody:
- trvalé a právne účinné riešenie
- kataster to zapíše natrvalo
- banka pri hypotéke akceptuje
Nevýhoda:
— je potrebná ochota suseda.
2. Jednorazová náhrada za prístup (odkúpenie časti pozemku)
Ak sused nechce vecné bremeno, často súhlasí s tým, aby ste odkúpili pruh pozemku, napr. 2–4 metre.
Postup:
- zamerať prístup geodetom
- vyhotoviť geometrický plán
- pripraviť kúpnu zmluvu
- kataster zapíše novovzniknutú parcelu ako vašu prístupovú cestu
Výhody:
- ste vlastníkom celej prístupovej cesty
- pozemok získa najvyššiu hodnotu
Nevýhoda:
— býva to drahšie ako vecné bremeno.
3. Zriadenie vecného bremena súdnou cestou (tzv. nevyhnutná cesta)
Používa sa, keď:
- sused nechce podpísať zmluvu,
- prístup je životne dôležitý (napr. stavebný pozemok),
- pozemok je úplne odrezaný.
Súd určí:
- trasu prístupu,
- rozsah (chodník / prejazd),
- výšku náhrady susedovi.
Je to krajná, ale funkčná možnosť.
Nevýhoda:
— trvá to mesiace až roky.
3. Najčastejšie chyby majiteľov pozemkov bez prístupu
❌ Myslia si, že prístup existuje, lebo tam roky chodili.
❌ Domnievajú sa, že „keď to dovolí sused ústne, stačí“.
❌ Kupujú pozemok bez preverenia prístupu na LV a katastrálnej mape.
❌ Stavajú oplotenie a budujú cestu na cudzom pozemku bez povolenia.
❌ Nepožiadajú geodeta o zápis prístupu do geometrického plánu.
❌ Riešia najprv stavbu, až potom prístup – čo je presne opačný postup.
4. Ako prebieha zriadenie vecného bremena v praxi
- Zameranie trasy geodetom (odporúčané, niekedy povinné)
- Vyhotovenie geometrického plánu – jasné zakreslenie koridoru
- Zmluva o zriadení vecného bremena – in rem (na parcelu), nie in personam
- Overenie podpisov
- Podanie návrhu na vklad na kataster
- Povolenie vkladu (15/30 dní)
Po zápise je prístup právne garantovaný a trvalý.
5. Ako prístup ovplyvňuje cenu pozemku
Pozemok bez prístupu má hodnotu často len 30–60 % trhovej ceny.
Po vyriešení prístupu:
- stúpa hodnota
- stáva sa stavebným
- je financovateľný hypotékou
- je predajný
- stavebný úrad nezačne robiť problémy
Preto sa investícia do zriadenia prístupu takmer vždy oplatí.
6. Kedy potrebujete nový geometrický plán
Geometrický plán je nutný, keď:
- vytvárate novú prístupovú parcelu
- oddeľujete pás pozemku
- potrebujete presne zakresliť trasu bremena
- sused nechce bremeno „na celú parcelu“
- pozemok má chaotické hranice
Bez GP kataster vklad nezapíše.