Najčastejšie problémy pri dedení nehnuteľností a následnom predaji
Dedenie nehnuteľností patrí medzi najčastejšie zdroje konfliktov v rodinách. Problémy vznikajú už pri samotnom dedičskom konaní a ešte viac pri následnom predaji zdedenej nehnuteľnosti, keď sa dedičia nevedia dohodnúť na podieloch, cene, spôsobe vyplatenia alebo zápise do katastra.
V tomto článku nájdete najčastejšie chyby, právne riziká a odporúčaný postup, aby predaj zdedenej nehnuteľnosti prebehol hladko.
1. Nejasné alebo sporné vlastnícke podiely
Po dedičskom konaní vždy vzniknú nové podiely – napr. 1/2, 1/4, 1/4.
Časté problémy:
- dedičia netušia, čo presne vlastnia
- niektorí si myslia, že majú väčší podiel
- chyby v dedičskom osvedčení alebo zápise na katastri
- nezapísané zmeny (napr. starý LV, ktorý sa nikdy neaktualizoval)
Riešenie:
skontrolovať list vlastníctva, identifikovať všetky parcely a stavby, overiť zápis dedičstva.
2. Jeden dedič nechce predávať
Bez dohody všetkých spoluvlastníkov nie je možné bežne nehnuteľnosť predať.
Možnosti riešenia:
- vyplatenie podielu
- dohoda o rozdelení veci
- dohoda o spoločnom predaji s tým, že podiel sa vyplatí po prevode
- súdne zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva (posledná možnosť, trvá 1–2 roky)
3. Nevysporiadané vecné bremená alebo neoprávnené stavby
Zdedenej nehnuteľnosti sa často týkajú:
- vecné bremená (doživotné bývanie, právo prechodu)
- staré zmluvy o užívaní
- nelegálne prístavby
- stavby bez súpisného čísla
- chýbajúci prístup k pozemku
Tieto chyby často blokujú predaj, prípadne spôsobia zamietnutie vkladu.
4. Nezrovnalosti v katastri
Veľmi častý problém pri starších nehnuteľnostiach.
Na LV bývajú:
- staré názvy parciel
- nesprávne výmery
- nezapísané stavby
- chybné rodné čísla pôvodných vlastníkov
- duplicitné vlastníctva
- parcely evidované na E-KN, ale užívateľ nevie ich presnú polohu
Riešenie:
geometrický plán, zápis stavby, oprava chyby v katastri, preukázanie vlastníctva, prípadne podanie návrhu na opravu údajov.
5. Chýbajúca prístupová cesta
Pri dedení sa často „zabudne“, že pozemok nemá právny prístup.
Dôsledky:
- banka môže odmietnuť financovanie
- stavebný úrad nevydá povolenie
- kupujúci stratí záujem
- hodnota nehnuteľnosti dramaticky klesá
Možné riešenia:
- zriadenie vecného bremena
- odkúpenie prístupu
- dohoda so susedmi
- pozemkové úpravy
6. Nevysporiadané užívanie – bývajú tam rodinní príslušníci
Pri zdedených domoch žijú často:
- rodičia
- súrodenci
- partneri zosnulého
Mnohí odmietajú odísť alebo tvrdia, že majú právo bývať v dome.
Najčastejšie problémy:
- neexistuje žiadna písomná zmluva
- bývajú tam „len na dobré slovo“
- kupujúci nechce kupovať dom s ľuďmi vo vnútri
- hrozí žaloba o vypratanie
Riešenie:
jasná dohoda, písomné potvrdenie o vyprataní, prípadne nájomná zmluva s lehotou na ukončenie.
7. Neznámy technický stav – dom môže mať skryté vady
Pri zdedených domoch sú časté:
- staré elektroinštalácie
- vlhkosť
- zlé základy
- nesúlad s projektom
- chýbajúce revízie
- problémy s kanalizáciou alebo studňou
Tieto vady môžu znížiť cenu aj o 20–40 %.
Odporúčanie:
pred predajom urobiť technickú prehliadku alebo aspoň fotodokumentáciu.
8. Daňové povinnosti pri predaji zdedenej nehnuteľnosti
Predaj zdedenej nehnuteľnosti sa zdaňuje podľa toho, kedy smrťou zaniklo vlastníctvo pôvodného majiteľa.
Základné pravidlá:
- ak nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ aspoň 5 rokov, predaj je oslobodený
- ak nie, dedič musí zaplatiť daň z príjmu
- pri pozemkoch v extraviláne treba sledovať aj DPH pri podnikateľoch
Mnoho ľudí to netuší a až po predaji zistí, že musí zaplatiť daň.
9. Kedy je potrebné riešiť nový geometrický plán
Najmä v prípadoch:
- staré parcely nie sú zhodné s realitou
- treba oddeliť časť pozemku
- nehnuteľnosť má byť predaná viacerým kupujúcim
- dedič chce predať len svoj podiel
- susedné parcely sú nesprávne zakreslené
Bez GP kataster vklad neprijme.